Wasserschaden – Was nun?

Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, stellt die nachträgliche Sanierung und die Abwicklung des Versicherungsschadens den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage in der Regel vor besondere Herausforderungen. Dies folgt zum einen daraus, dass es sich in der Regel um gebundene Gebäudeversicherungen handelt, also sowohl das gemeinschaftliche Eigentum als auch das Sondereigentum des jeweiligen Miteigentümers vom Versicherungsschutz erfasst ist, der Verwalter aber in der Regel nur für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig und verantwortlich ist. Zum anderen ist in den Versicherungsverträgen meist ein Selbstbehalt vereinbart und der Verwalter steht vor dem Problem, ob der geschädigte Sondereigentümer oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diesen Selbstbehalt zu tragen hat. Dies hat der BGH nun entschieden (BGH, Urteil vom 16.9.2022 Verteilung des im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts auf die Wohnungseigentümer).

Durch ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes ist nunmehr zumindest eine wesentliche Streitfrage, nämlich die Aufteilung des vereinbarten mit der Versicherung vereinbarten Selbstbehaltes auf die Eigentümer geklärt. Die Kernaussagen des BGH:

Danach ist ein vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen und nicht von dem geschädigten Sondereigentümer selbst zu tragen.

Dies gilt unabhängig davon, ob der Leitungswasserschaden an dem Gemeinschaftseigentum oder – ausschließlich oder teilweise – an dem Sondereigentum entstanden ist. Denn eine höhere Selbstbeteiligung ist in der Regel auch mit niedrigeren Versicherungsbeiträgen verbunden - und davon profitierten alle. Vor diesem Hintergrund wäre es nicht gerecht, wenn der geschädigte Sondereigentümer den Selbstbehalt alleine tragen müsste. Folgerichtig müssen auch alle gemeinsam die Kosten des Selbstbehalts tragen. 

Dies soll selbst dann gelten, wenn der Selbstbehalt wegen ungewöhnlich häufiger Schäden hoch angesetzt ist, weil andernfalls der Anspruch der Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft auf angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert nicht erfüllt werden könnte.

Allerdings können die Wohnungseigentümer gem. § 16 II 2 WEG eine von dem allgemeinen Umlageschlüssel abweichende Verteilung des Selbstbehalts beschließen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn es bauliche Unterschiede gibt.

Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers besteht allerdings nur dann, wenn gemäß § 10 Abs. 2 WEG vorliegen, mithin ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Diese Voraussetzungen sind in der Regel von einem einzelnen Eigentümer nur schwer nachzuweisen. Für den vorliegenden Sachverhalt hat der BGH darauf hingewiesen, dass eine unbillige Belastung dann in Betracht kommen könnte, wenn das Auftreten der Leitungswasserschäden im Bereich der Wohneinheiten auf baulichen Unterschieden des Leitungsnetzes in den Wohneinheiten einerseits und einer Gewerbeeinheit andererseits beruhen sollte.

Nicht ausreichend wäre es dagegen, wenn die Ursache bei gleichen baulichen Verhältnissen in einem unterschiedlichen Nutzungsverhalten läge.

Soweit keine abweichenden Vereinbarungen oder Beschlüsse der Wohnungseigentümer bestehen, sind die Kosten eines mit der Gebäudeversicherung vereinbarten Selbstbehalts auf alle Eigentümer nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel aufzuteilen.

 

Eine andere Kostenverteilung kann von den Eigentümern nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschlossen werden, ein Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf eine geänderte Kostenverteilung besteht allerdings nur dann, wenn ein Festhalten an dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel ihn unbillig benachteiligen würde. Dies kann in Betracht kommen, wenn das vermehrte Auftreten von Leitungswasserschäden nachweislich auf bauliche Unterschiede zurückzuführen ist, allein ein unterschiedliches Nutzerverhalten genügt insoweit nicht.

Das BGH Urteil schafft insoweit Rechtsklarheit. Der Verwalter sollte – um etwaige Anfechtungsverfahren zu vermeiden – die vom BGH entwickelten Grundsätze unbedingt beachten und den Selbstbehalt, wie die übrigen Versicherungskosten auch, nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel aufteilen. Ein Beschluss zur einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels sollte -  sofern ein einzelner Eigentümer dies nicht verlangt – vom Verwalter nicht initiiert werden, zum einen, um seine Neutralität zu wahren, zum anderen, um sich die individuelle Verteilung der Versicherungskosten nicht unnötig zu erschweren.

Da die Regulierung von Versicherungsschäden aufgrund der unterschiedlichen Zuständigkeiten für das Sonder- und Gemeinschaftseigentum den Wohnungseigentumsverwalter immer wieder vor Probleme stellt, werden wir an dieser Stelle in Kürze einen weiteren Newsletter zu diesem Thema mit einer Handlungsempfehlung für den Verwalter veröffentlichen.