Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach höchstrichterlich entschieden, dass bei der Neubestellung eines WEG - Verwalters – anders als bei der Wiederbestellung – mindestens drei Kandidaten zur Auswahl stehen müssen, damit die Wohnungseigentümer von ihrem Auswahlermessen Gebrauch machen können. Was aber gilt, wenn nur ein Verwalter ein Angebot vorgelegt hat und zur Auswahl steht? 

Mit diesem Sachverhalt hatte sich das Landgericht Frankfurt a.M. zu beschäftigen. 

In einer bis dahin verwalterlosen Eigentümergemeinschaft, die aus lediglich drei Eigentümern bestand, sollte ein Verwalter bestellt werden. Aufgrund der Größe der WEG hatte sich jedoch nur ein einziger Verwalter bereit erklärt, die WEG zukünftig für ein Honorar von 55,00 € pro Einheit im Monat zu verwalten, der Bestellungszeitraum sollte 5 Jahre betragen. Die Bestellung wurde mehrheitlich abgelehnt, gegen diesen Negativbeschluss richtete sich die Anfechtungsklage eines Eigentümers. Nachdem die Eigentümergemeinschaft dann doch einstimmig die Bestellung dieses Verwalters im Umlaufverfahren beschlossen hat, erledigte sich der Rechtstreit. Das Amtsgericht hatte die Kosten den Klägern auferlegt, hiergegen richtet sich deren Beschwerde beim Landgericht Frankfurt.

Das Landgericht legt die Kosten des Rechtstreits der Beklagten (WEG) auf, denn die Anfechtung des Negativbeschlusses hätte nach Auffassung des Landgerichts Erfolg gehabt.

Denn in einer verwalterlosen Gemeinschaft besteht, schon aus Gründen der Vertretung, ein Anspruch jedes Eigentümers auf einen Verwalter (BGH NZM 2022, 766 Rn. 52).

 

Dieser konnte vorliegend nur durch die Bestellung des einzigen Kandidaten erfüllt werden.

Es sei zwar zutreffend, dass der Einladung keine Alternativangebote beigefügt waren, allerdings war insoweit unstreitig, dass weitere Verwalter nicht bereit gewesen sind, die Beklagte zu verwalten. 

Die Vorlage von Alternativangeboten sei jedoch kein Selbstzweck. Wenn lediglich ein Verwalter bereit sei, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten, widerspreche die Bestellung dieses Verwalters nicht bereits deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil keine Alternativangebote vorlagen (LG Frankfurt a.M. ZMR 2022, 654). 

Gibt es nur einen Kandidaten, der zur Auswahl steht und annehmbare Konditionen vorlegt, reduziert sich das Ermessen im Regelfall auf die Wahl dieses Kandidaten!

Es entspreche zwar der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die Eigentümer im Regelfall bereits mit der Einladung in die Lage versetzt werden müssen, die erforderlichen Informationen zur Beschlussfassung zu erhalten. Dies bedeutet für den Fall der Verwalterwahl, dass den Eigentümern erforderlich ist den Wohnungseigentümern die Namen der Bewerber, sowie die Eckpunkte ihrer Angebote mitzuteilen, wozu die Laufzeit des Vertrages und die Vergütung gehört, wobei darzustellen ist, ob eine Pauschalvergütung oder eine Vergütung mit Vergütungsbestandteilen angeboten wird (BGH NZM 2020, 663). 

Dies ist auch bei nur einem Kandidaten erforderlich, da auch hier die Eigentümer in begründeten Fällen auch von der Bestellung eines Verwalters absehen können oder das vorgelegte Angebot den Eigentümern Anlass gibt, eigene Ermittlungen zu übernahmebereiten Kandidaten anzustellen, oder sich selbst für das Amt bereit zu erklären.

Allerdings war vorliegend unstreitig geworden, dass den Eigentümern nicht nur die Einladung, sondern auch der Protokollentwurf, indem die Vergütung und die Laufzeit des Vertrages wiedergegeben waren, vorlagen und somit die erforderlichen Informationen vorhanden waren.

Ebenfalls wurde mitgeteilt, dass Sonderleistungen vorgesehen waren. Damit waren die Eigentümer auf die Beschlussfassung hinreichend vorbereitet. Sie hatten die erforderlichen Informationen. 

Eine Aufschlüsselung sämtlicher Sonderleistungen im Vorfeld ist, anders als dies das Amtsgericht offenbar meinte, nicht erforderlich. Wenn einzelne Eigentümer weiteren Informationsbedarf gehabt hätten, hätten sie Einsicht in den Verwaltervertrag nehmen können.

Da die Klage demzufolge Erfolg gehabt hätte, entsprach es billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits der Beklagten aufzuerlegen.

Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt a.M. ist zu begrüßen. 

Insbesondere für kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften fällt es zunehmend schwerer geeignete Kandidaten für das Amt des WEG - Verwalters zu finden. Die Verwalterwahl darf in solchen Fällen nicht daran scheitern, dass keine Alternativangebote zur Auswahl standen, wenn im Übrigen keine Einwendungen gegen die Person des Verwalters oder die Konditionen des Verwaltervertrages bestehen. Denn das Erfordernis von Alternativangeboten erfüllt nach zutreffender Auffassung des Landgerichts Frankfurt keinen Selbstzweck. 

Die Entscheidung dürfte über den Sachverhalt einer Verwalterwahl hinaus Bedeutung haben, denn auch bei der Entscheidung und Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen stehen Wohnungseigentümergemeinschaften oftmals vor ähnlichen Problemen. Um dem Gebot der Wirtschaftlichkeit gerecht zu werden, ist es auch bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich erforderlich zuvor drei Kostenangebote einzuholen, damit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor einem Vertragsschluss ihr Ermessen ausüben kann (vgl. AG Essen, Urteil vom 17.02.2022 - 196 C 123/21).

Aufgrund des bestehenden Fachkräftemangels gestaltet es sich jedoch in der Praxis immer schwieriger für anstehende Sanierungsmaßnahmen überhaupt eine Fachfirma zu finden, die bereit und in der Lage ist, die Maßnahmen zeitnah umzusetzen. Auch in diesen Fällen muss es für die WEG möglich sein, dringend erforderliche Sanierungsmaßnahmen zeitnah umsetzen zu können, ohne zwingend das Erfordernis von Alternativangeboten einhalten zu müssen. 

Die WEG oder der Verwalter sollte in derartigen Fällen durch entsprechende Belege nachweisen, dass sie trotz entsprechender Bemühungen zur Einholung von Vergleichsangeboten kein Angebot erhalten hat. Sofern die Sanierungsmaßnahme dringend erforderlich ist, insbesondere wenn bei einer Nichtdurchführung der Maßnahme weiterer Schaden für das Gemeinschaftseigentum droht, kann es den Grundsätzen ordnungsgemäßer entsprechen, von dem Erfordernis von Alternativangeboten abzusehen und eine dringend erforderliche Sanierungsmaßnahme dennoch zu beschließen (vgl. hierzu LG Itzehoe, Urteil vom 05.01.2018 – 11 S 1/17, ZWE 2018, 178)