Wann muss der Mieter zahlen?

In § 556b Abs.1 BGB ist geregelt, dass der Mieter die Miete am 3. Werktag „zu entrichten“ hat. Aber was heißt das? Muss das Geld am 3. Werktag beim Vermieter sein?

Um hier Klarheit zu schaffen heißt es in vielen Wohnraummietverträgen: „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes (beim Vermieter) an […]“. Der Vermieter will die Miete spätestens am 3. Werktag des Monats auf seinem Konto haben. Der Bundesgerichtshof hält dies für unwirksam (Urteil vom 05.10.2016; Az.: VIII ZR 222/15). Es soll ausreichen, dass der Mieter spätestens am 3. Werktag die Miete zur Überweisung an den Vermieter anweist. Es kommt nicht darauf an, wann die Miete beim Vermieter eingeht. Der Vermieter trägt das Risiko der Verzögerung bei der Übersendung des Geldes.

Das Urteil

Der BGH ist der Ansicht, dass diese Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt. Der Mieter muss nämlich bei dieser Klausel auch für ein Verhalten einstehen, zu dem er gar nicht verpflichtet ist. Denn nach dieser Klausel gehen auch verspätete Mietzahlungen zu Lasten des Mieters, die nicht von ihm selbst verschuldet sind. Es ist nämlich denkbar, dass der Mieter die Überweisung der Miete zwar rechtzeitig bei seiner Bank in Auftrag gibt, sich die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters jedoch allein aus Gründen verzögert, die allein die Bank zu vertreten hat (z.B. Softwareprobleme bei der Bank). Das Risiko, dass der Wohnraummietvertrag gekündigt wird, weil die Bank Zahlungen verzögert, muss der Mieter aber nicht tragen.

Die Miete ist als Geldschuld eine Schickschuld. Das bedeutet, dass der Mieter mit Erteilung des Überweisungsauftrages und ausreichender Deckung seines Kontos, die einzig von ihm geforderte Handlung vorgenommen hat. Er hat das Geld losgeschickt. Das Bringen des Geldes zum Konto des Vermieters gehört nicht zu seinen Pflichten. Der Mieter muss sich daher auch nicht das Verschulden der Bank zurechnen lassen, weil die Bank eben nicht in seinem Pflichtenkreis tätig wird.

Gemäß § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten. Nun ist klar: Entrichten heißt nicht eingehen, sondern eben nur anweisen.

Was bedeutet das für die Praxis?

Kündigungen wegen unpünktlicher Zahlungen werden schwieriger bzw. risikoreicher für die Vermieter. Bei Zahlungseingängen nur wenige Tage nach dem 3. Werktag, kann es sein, dass der Mieter tatsächlich pünktlich gezahlt hat und dies auch darlegen kann.

Grundsätzlich bleibt es aber dabei, dass von § 556b Abs. 1 BGB abweichende Regelungen getroffen werden können. Eine so genannte Rechtzeitigkeitsklausel und damit der Zahlungseingang der Miete am 3. Werktag eines Monats beim Vermieter kann vereinbart werden. Der Vermieter muss aber darauf achten, dass der Mieter nicht die von der Bank verschuldeten Verzögerungen bei der Übermittlung des Geldes an den Vermieter zu vertreten hat.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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