Auch wir haben darüber schon oft berichtet. Immer mehr Mieter wollen untervermieten. Die Gründe dafür sind vielfältig, einige wollen mehr Gesellschaft, andere die Wohnung einfach nur behalten, wieder anderen Gewinn machen. Vermieter haben oft wenig Verständnis für diesen Wunsch. In diesem Beitrag haben wir aktuelle Urteile zum Thema zusammengefasst. Es geht darum, wann Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen sollten.

Nach § 553 BGB hat ein Mieter Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse besteht. Es geht dabei nach dem Gesetzestext um einen Teil des Wohnraums. Dies gilt nur dann nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund ist oder die Untervermietung für den Vermieter nicht zumutbar ist. 

Bei den nachfolgenden Fallschilderungen sind V der/die Vermieter*in, M der/die Mieter*in und U der/die Untermieter*in. Die Fälle sind sehr stark zusammengefasst, um den wesentlichen Punkt herauszuarbeiten.

Zwischen V und M besteht ein Mietverhältnis über eine Drei-Zimmer-Wohnung in der Stadtmitte. M begehrt Zustimmung zur unbefristeten Untervermietung je eines Zimmers an zwei Untermieterinnen. M bewohnt am Stadtrand eine Doppelhaushälfte. Unter der Woche beabsichtige er, das dritte Zimmer in der Wohnung teilweise wie bisher weiter zu nutzen. Er will mit der Untervermietung Mietkosten einsparen. Darf M untervermieten?

Über diesen Fall hatten wir schon berichtet und mussten den damaligen Beitrag nun umschreiben, denn der BGH folgte der Ansicht des LG Berlin nicht:

M darf untervermieten. Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen, so der BGH. Als berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (BGH, Urteil vom 27.9.2023 - VIII ZR 88/22). Dass M weiterhin an bis zu drei Tagen in der Woche den kurzen Arbeitsweg genießen will, steht im Einklang mit der Rechts- und Sozialordnung und auch, dass er die Kosten dafür minimieren will.

Auch den Fall hatten wir schon. Hier allerdings ist der BGH dem Urteil des LG gefolgt. Auch eine Ein-Zimmer-Wohnung kann untervermietet werden. Das berechtigte Interesse ist nicht von vornherein ausgeschlossen, nur weil es sich um eine Einzimmerwohnung handelt. Entscheidend kommt es darauf an, dass nur ein Teil des gesamten Wohnraums untervermietet wird und der Mieter nicht die Sachherrschaft endgültig und vollständig zu Gunsten eines Dritten verliert. Er hatte noch einen Schlüssel zur Wohnung und einen gefüllten Schrank in der Wohnung. Hierbei ist ein großzügiger Maßstab anzulegen. 

Zwischen M und V besteht ein Wohnraummietverhältnis. M bittet um Erlaubnis zur Untervermietung und begründet diese allgemein mit einer mehrmonatigen Workation. Er sagte nicht, wie lange und wo er arbeiten wollte. V lehnte dies unter Verweis auf die pauschalen Angaben ab. M klagt auf Schadensersatz wegen des entgangenen Untermietzinses. Mit Erfolg?

Nein. Eine mehrmonatige „Workation“ kann ein berechtigtes Interesse eines Wohnungsmieters an der vorübergehenden anteiligen Untervermietung der Wohnung begründen. Der Mieter darf sich aber nicht darauf beschränken, sein Interesse nur allgemein zu formulieren, sondern muss seine Pläne konkret darlegen. Hier kam hinzu, dass M in der Vergangenheit hinter dem Rücken von V die Wohnung nicht nur teilweise, sondern insgesamt und für mehr als das Doppelte der Vertragsmiete sowie über einen Zeitraum von bis zu zwölf Monate untervermietet hatte (LG Berlin, Urteil vom 22.6.2023 – 64 S 280/22).

M bittet um Erlaubnis zur Untervermietung an eine ukrainische Geflüchtete. Mit Erfolg?

Ja. V hat die Entscheidung von M, sein Privatleben „innerhalb der eigenen vier Wände“ nach seinen Vorstellungen zu gestalten und infolgedessen aus humanitären Gründen einem aus dem Kriegsgebiet in der Ukraine Geflüchteten Unterkunft zu bieten, grundsätzlich hinzunehmen. Denn insofern sind insbesondere die maßgeblichen Wertungen des Grundgesetzes, in die auch die Erfahrungen aus dem Ersten und dem Zweiten Weltkrieg eingeflossen sind, auch im Privatrechtsverhältnis zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 6.6.2023 – 65 S 39/23).

Zwischen M und V besteht/bestand ein Wohnraummietverhältnis. M zahlt 460,00 € Miete, er vermietet unter für 962,00 €. M hielt sich um Ausland auf, U durfte die gesamte Wohnung benutzen. M behielt aber einen Schlüssel. Muss V die Untervermietung genehmigen? Kann V kündigen?

Nein, V muss nicht erlauben. Ein Vermieter muss nach einem Mieter jedenfalls nicht ohne Beteiligung an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Einer Gewinnerzielung steht nicht entgegen, dass die Untermiete zum Teil auch auf des Wohnungsinventar entfällt, wenn der Mieter Mieteinnahmen für seinen Hausrat überhaupt erst infolge und in Verbindung mit der Untervermietung der Wohnung generieren kann. Ein Mieter hat außerdem von vornherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ vereinbar ist (LG Berlin, Urteil vom 27.9.2023 – 64 S 270/22).

Ja, V kann kündigen, denn M hat unerlaubt untervermietet. Darauf, ob der Vermieter die Erlaubnis aus rechtlich zu billigenden Gründen verweigerte oder sich für die konkrete Ausgestaltung des Untermietvertrags gar nicht interessierte, obwohl allein dessen Konditionen die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis rechtfertigen können, kommt es nicht an (LG Berlin, Urteil vom 27.9.2023 – 64 S 270/22).

M hat Revision eingelegt. Mal sehen, was der BGH entscheidet. 

Die Schwelle für das berechtigte Interesse ist niedrig. Nach aktuellem Stand der Rechtsprechung ist es erfolgversprechender nur dann die Erlaubnis zu versagen, wenn der Mieter selbst die Mietpreisbremse nicht einhält, das Interesse schon bei Mietvertragsabschluss vorhanden war und er genau mitteilt, welchen Teil der Wohnung er an wen untervermieten will.