Tod des Mieters Teil 3 – Wer kennt den Erben?

In der heutigen Zeit hört man es immer wieder, Personen sterben allein in ihren Wohnungen. Diese Nachrichten rufen Betroffenheit, Bedauern und Mitleid hervor. Allerdings ergeben sich hier auch eine Vielzahl von Problemen – nicht zuletzt für Vermieter.

Nachdem in den ersten beiden Teilen der Beitragsreihe die Fragen geklärt wurden: „Wer wird Mieter?“ und „Muss das Mietverhältnis fortgesetzt werden?“, folgt nun ein Beitrag zu einem Einzelproblem, das in der Praxis aber immer wieder vorkommt: „Was passiert bzw. was kann der Vermieter tun, wenn ein Mieter allein lebte und seine Erben dem Vermieter nicht bekannt sind?“.

Eine besondere Konstellation liegt vor, wenn der allein lebende Mieter in der Wohnung verstirbt und lange nicht gefunden wird. Die sich ergebenden Schäden sind immens. Entsprechend groß ist das Interesse des Vermieters an der zügigen Ermittlung der Erben des Mieters, um die eigenen Zahlungsansprüche zu verfolgen und um das Mietverhältnis mit dem Ziel einer schnellen Weitervermietung zügig abzuwickeln.

Auch wenn der Erbe unbekannt ist, so ist er doch Erbe und erbt eben auch das Mietverhältnis. Der Erbe „erbt“ daher auch das Recht bzw. den Anspruch gegen den Vermieter auf Übergabe der Wohnung. Daher ist – wie im ersten Beitrag ausgeführt – der Vermieter nicht berechtigt, die Mietsache selbst zu räumen und das Inventar zu vernichten. Der Vermieter verbotene Eigenmacht begehen, wenn er selbst handeln würde. Es kommt eine Strafbarkeit insbesondere wegen Hausfriedensbruch und wegen Sachbeschädigung in Betracht. Auch könnten erhebliche Schadenersatzforderungen auf dem Vermieter zukommen, wenn er Mietergegenstände entsorgt hat, denn es gibt immer einen Erben – im Zweifel den Staat.

Dass Sie die Wohnung nicht räumen und keine Gegenstände vernichten dürfen, heißt aber nicht, dass Sie in der Wohnung gar nichts dürfen oder sollten. Bei Gefahr im Verzug kann und muss der Vermieter aber handeln, so sollten verderbliche Gegenstände aus der Wohnung entfernt werden, um Schädlingsbefall zu vermeiden. Die Fenster der Wohnung sollten geschlossen werden usw.

In jedem Fall aber ist es notwendig, zügig den oder die Erben zu ermitteln.

Dazu kann beim Nachlassgericht, beim Standesamt und bei Nachbarn sowie innerhalb des Freundeskreises des Mieters nachgefragt werden. Insbesondere eine Abschrift der Sterbeurkunde und Auskunft über etwaige Abkömmlinge, die als Erben in Betracht kommen, sind hilfreich. Für eine solche Auskunft vom Standesamt oder vom Nachlassgericht ist ein berechtigtes Interesse glaubhaft zu machen. Dies kann z.B. durch Vorlage des Mietvertrags und durch eine Forderungsaufstellung mit Belegen geschehen. Beim zuständigen Nachlassgericht können letztwillige Verfügungen des Verstorbenen hinterlegt sein. Dies lässt sich aus der Nachlasskartei ersehen. Auch nach Verfahren zur Erteilung eines Erbscheins sollte gefragt werden. Ein Muster dazu finden sie hier.

Meldet sich kein Erbe oder kann keiner ermittelt werden, kann und sollte der Vermieter eine Nachlasspflegschaft beantragen. Ein berechtigtes Interesse an einer Nachlasspflegschaft besteht stets dann, wenn ein Mietverhältnis besteht, das abgewickelt werden muss. Der Nachlasspfleger ist der Adressat, dem der Vermieter eine Kündigung zustellen kann und mit dem er die Räumung der Wohnung vereinbaren kann. Ein Muster dazu finden sie hier.

Das Nachlassgericht darf keinen Kostenvorschuss für den Nachlasspfleger vom Vermieter verlangen. Sollte dies doch der Fall sein, können Vermieter auf die Entscheidungen des OLG Hamm () und des Kammergerichts vom 2.8.2017 (Az. 19 W 102/17) verweisen. Die dortige Rechtsprechung ist eindeutig. Eine Frist in der das Gericht einen Nachlasspfleger bestellen muss, sieht das Gesetz bedauerlicherweise nicht vor. Nach einer Untätigkeit von 3 Monaten kommt jedoch ggf. eine Untätigkeitsklage in Betracht. Wenn eine derartige Zeitspanne vergeht, sollten Sie sich anwaltlich Hilfe holen.

Im vierten und letzten Teil setzen wir uns mit Ansprüchen gegen die Erben und/oder eintretende Personen auseinander.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Bildnachweis: Pixabay