Tod des Mieters Teil 2 – Muss das Mietverhältnis fortgesetzt werden?

Wenn ein Mieter einer Wohnung verstirbt, stellen Vermieter und Erben sich die Frage nach der Weiterführung oder der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters. Es wird mit einer oder mehreren anderen Personen fortgesetzt. Wer dies sein kann haben wir im ersten Teil dieser Beitragsreihe zum Tod des Mieters ausgeführt. In diesem zweiten Teil geben wir Tipps und Hinweise zum Vorgehen nach dem Tod eines Mieters.

Wenn der Tod eines Mieters durch Angehörige, Erben oder Mietmieter angezeigt wird, empfehlen wir, die Vorlage einer Sterbeurkunde zu verlangen. Aus dieser ergibt sich der genaue Zeitpunkt des Todes. Auf diesen Zeitpunkt kommt es bei der Ermittlung der privilegierten Personen an (siehe Teil 1 – Wer wird Mieter). Es sollte daher ebenfalls die Eheurkunde oder die Urkunde über die Lebenspartnerschaft angefordert werden, aber auch ein Meldenachweis verlangt werden, damit genau geprüft werden kann, wer zum Zeitpunkt des Todes in der Wohnung lebte.

Weitere Ermittlungen sind nur schwer anzustellen. Aussagen von Nachbarn oder des Hauswarts sind meist nur Indizien.

In dem Fall, dass der Vermieter nicht weiß, wer in der Wohnung lebt und ob die Bewohner auch Mieter sind, sollte er die Bewohner anschreiben oder aufsuchen und um Auskunft über die Person und über einen möglichen Eintritt in das Mietverhältnis zu ersuchen. Erfolgt keine Auskunft oder legt der Bewohner nicht plausibel dar, dass er Mieter geworden ist, dann sollte der Vermieter ihn zur Räumung auffordern.

Wenn die Personalien einer in der Wohnung lebenden Person nicht bekannt sind, sollte die Polizei eingeschaltet werden, damit diese die Identität der Person feststellt.

Das Gesetz schützt den Vermieter in einigen Fällen davor, das Mietverhältnis mit Mietern fortzusetzen, mit denen er nicht einverstanden ist; und es schützt ebenfalls einen überlebenden Mieter oder einen sonstigen Hinterbliebenen davor, ein Mietverhältnis fortzusetzen, das dieser wegen des Todesfalles nicht fortsetzen möchte oder nicht fortsetzen kann.

Mieter und Vermieter haben folgende Möglichkeiten, zu kündigen bzw. dem Eintritt in das Mietverhältnis zu widersprechen:

• Die privilegierten Personen, die durch den Tod des Mieters neu in das Mietverhältnis eintreten, weil sie mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, können ihrem Eintritt widersprechen. Dies muss innerhalb einer Monatsfrist, nachdem sie vom Tod des Mieters und ihrem Eintritt Kenntnis erlangt haben, erfolgen, § 563 Abs. 3 BGB. Widersprechen sie, so geht das Mietverhältnis rückwirkend ab dem Versterben des Mieters auf die Erben über. Treten mehrere Personen neu in das Mietverhältnis ein, und widersprechen nicht alle, so wird das Mietverhältnis mit denen fortgesetzt, die nicht widersprochen haben.

• Privilegierte Personen, die bereits vor dem Tod des Mieters Mitmieter waren, haben ein Sonderkündigungsrecht. Für dessen Ausübung gilt eine Monatsfrist, die mit der Kenntnis vom Tod des Mieters beginnt, § 563a BGB. Mehrere Mieter können die Kündigung nur gemeinsam erklären.
• Gegenüber privilegierten Personen, die neu in das Mietverhältnis eintreten, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt, § 563 Abs. 4 BGB. Dieses Kündigungsrecht kann der Vermieter nur innerhalb einer Monatsfrist ausüben. Diese beginnt, wenn er vom endgültigen Eintritt der privilegierten Person in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, d.h. Kenntnis davon, dass die privilegierte Person seinerseits die Frist hat verstreichen lassen, mit der die privilegierte Person dem Eintritt in das Mietverhältnis hat widersprechen können.

Hinweis: der zur Kündigung berechtigende wichtige Grund in der Person des neuen Mieters ist in etwa vergleichbar mit den Gründen, mit denen die Zustimmung zu einer Untervermietung verweigert werden kann. Dieser Grund muss nicht so schwerwiegend sein wie die Gründe, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigen. Insbesondere kann sich der wichtige Grund aus der „Vorgeschichte“ ergeben (der „neue“ Mieter lebte ja bereits zuvor in der Wohnung) oder aus dessen wirtschaftlichen Verhältnissen.

• Die Erben haben ein fristgebundenes Sonderkündigungsrecht. Das Gesetz nennt eine Monatsfrist, nachdem die Erben vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, § 564 BGB. Die Gerichte billigen den Erben aber zu, sich zu vergewissern, ob sie tatsächlich Erben geworden sind. Hierfür haben die Erben im Regelfall zwei Wochen Zeit. Erst ab Kenntnis der Erbenstellung beginnt die Monatsfrist zu laufen.

Hinweis: Wenn alle Erben die Kündigung gemeinsam aussprechen, so ist dies jedenfalls ausreichend. Wenn die Kündigung nicht von allen Erben erklärt wird, so kommt es zu schwierigen Abgrenzungsfragen, bei welchen anwaltlicher Rat eingeholt werden sollte.

• Gegenüber den Erben hat der Vermieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht, §564 BGB. Auch für dieses gilt die Monatsfrist, welche zu laufen beginnt, nachdem der Vermieter vom Tod des Mieters und vom endgültigen Eintritt der Erben in das Mietverhältnis erfahren hat. Ein weiterer Kündigungsgrund braucht hier nicht vorzuliegen.
  • In dem Fall, dass privilegierte Personen neben den Erben existieren, beginnt die Frist erst dann zu laufen, wenn diese ihrem Eintritt in das Mietverhältnis widersprechen. Denn erst dann kann der Vermieter wissen, dass das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt werden soll.
  • In dem Fall, dass neben den Erben noch Mitmieter eintreten, kann das Mietverhältnis nur insgesamt gekündigt werden. Hier bedarf es dann doch eines wichtigen Grundes, weil der Mitmieter seine Wohnung nicht ohne weiteres verlieren soll.

Die in das Mietverhältnis eintretenden Personen oder diejenigen, mit denen es fortgeführt wird, haften für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten neben dem Erben als Gesamtschuldner. In diesen Fällen sind die genannten Personen Ansprechpartner mit allen vertraglichen Rechten und Pflichten.

Treten keine Mitmieter oder privilegierte Personen in das Mietverhältnis ein und übt der Vermieter oder der Mieter sein Sonderkündigungsrecht aus, so haftet trotzdem der Erbe für die Altverbindlichkeiten.

Dasselbe gilt für die Verbindlichkeiten, die nach dem Tod des Mieters entstehen. Hier haften die eintretenden Mitmieter bzw. privilegierten Personen und wenn es diese nicht gibt, die Erben.

Im dritten Beitrag beschäftigen wir uns mit der Problematik der unbekannten Erben.

Alle Informationen dazu sowie eine Checkliste und Textmuster finden sie hier.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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