Tod des Mieters Teil 1 – Wer wird Mieter?

Verstirbt ein Wohnraummieter, stellt sich die Frage nach der Weiterführung oder der Beendigung des Mietverhältnisses und damit der langfristigen Sicherung der Einkünfte aus dem Mietobjekt. Hier geht es um Mietforderungen und Nebenkosten, aber auch um Fragen der Abwicklung des Mietverhältnisses, insbesondere um die Durchführung von Renovierungsarbeiten und um Realisierung etwaiger Schadenersatzforderungen.

Mit dem Tod des Mieters endet das Wohnraummietverhältnis nicht, sondern wird mit einer oder mehreren anderen Personen fortgesetzt. Das bedeutet aber auch, dass in keinem Fall die Wohnung eigenmächtig durch den Vermieter geräumt werden darf.

Im ersten Teil unserer Beitragsreihe erklären wir, wer in das Mietverhältnis eintreten kann bzw. mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Nur diese Person kann kündigen und nur gegenüber dieser kann gekündigt werden. Und auch wenn das Mietverhältnis weitergeführt wird, sollte in jedem Fall Klarheit darüber bestehen, wer Mietpartei geworden ist.

Drei Gruppen von Personen kommen als „neue“ Mieter in Frage. Dies sind:

• die Personen, die ebenfalls im Mietvertrag aufgenommen sind (unabhängig davon, ob sie noch in der Wohnung leben)
• die Personen, die mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung lebten (unabhängig davon, ob sie im Mietvertrag aufgenommen wurden)
• die Erben des verstorbenen Mieters

Die Personen, die zusammen mit dem verstorbenen Mieter im Mietvertrag aufgenommen sind oder die in der Wohnung lebten, könnten sogenannte privilegierte Personen sein. Diese privilegierten Personen treten nach dem Tod des Mieters gemäß § 563 BGB in das Mietverhältnis ein.

Privilegiert sind Ehepartner und Lebenspartner, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, sowie im Haushalt lebende Kinder des Mieters. Ebenfalls privilegiert sind sonstige Familienangehörige, die einen gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen Mieter führten sowie weitere Personen, sofern der gemeinsame Haushalt mit dem Mieter auf Dauer angelegt war. Sollte es mehrere privilegierte Personen geben, beispielsweise der Ehepartner und Kinder, die alle in der Wohnung wohnen, wird grundsätzlich nach der folgenden Rangordnung beurteilt, wer in das Mietverhältnis eintritt.

1. der Ehepartner, der mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat
2. der Lebenspartner, der mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Hinweis: Ein Lebenspartner ist ein gleichgeschlechtlicher, eingetragener Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz.
3. Kinder des verstorbenen Mieters, die im Haushalt des Mieters gelebt haben
4. Familienangehörige des verstorbenen Mieters, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben
5. sonstige Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen und auf Dauer angelegten Haushalt geführt haben

Grundsätzlich wird das Mietverhältnis vorrangig mit den privilegierten Personen fortgesetzt. Waren privilegierte Personen bereits zusammen mit dem verstorbenen Mieter Mietvertragspartei, so wird das Mietverhältnis nur mit ihnen fortgesetzt. Gibt es keine privilegierten Personen als Mitmieter, treten vorhandene privilegierte Personen kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein.

Privilegierte Personen, die nicht Mitmieter sind, haben die Möglichkeit innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, gegenüber dem Vermieter zu erklären, dass sie nicht in das Mietverhältnis eintreten. Dann treten entweder weitere nachrangige privilegierte Personen oder, wenn keine privilegierten Personen vorhanden sind, die Erben in das Mietverhältnis ein.

Wer Erbe ist, bestimmt sich im Regelfall nach dem Testament des verstorbenen Mieters. Ist kein Testament vorhandenen, bestimmen sich die Erben nach dem Gesetz. In der Praxis sind fast immer ein überlebender Ehepartner und/oder die Kinder Erben. War der verstorbene Mieter weder verheiratet noch hatte er Kindern, so sind zumeist die Eltern oder Geschwister Erben. Für die Beurteilung der Frage, wer Mieter geworden ist, gibt es daher die folgenden vier Grundkonstellationen:

Verstorbener Mieter war alleiniger Mieter und lebte allein in der Wohnung

Lebte der verstorbene Mieter allein und war er auch der einzige im Mietvertrag genannte Mieter, dann wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt.

Verstorbener Mieter war alleiniger Mieter, lebte aber nicht alleine in der Wohnung

Wenn der verstorbene Mieter mit weiteren Personen in der Wohnung lebte, die nicht im Mietvertrag aufgenommen waren, so soll nach den gesetzlichen Vorgaben diesen Personen in der Regel die Möglichkeit zustehen, das Mietverhältnis fortzuführen.

Lebte im gemeinsamen Haushalt ein Ehepartner, so wird mit ihm allein das Mietverhältnis fortgesetzt. Dies gilt auch dann, wenn weitere privilegierte Personen in der Wohnung lebten. Wenn also Ehepartner und Kinder des verstorbenen Mieters gemeinsam in der Wohnung lebten und keiner von diesen den Eintritt in das Mietverhältnis zurückweist, dann wird dennoch das Mietverhältnis allein mit dem Ehepartner fortgesetzt. Gibt allerdings der Ehepartner die Erklärung ab, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, so wird das Mietverhältnis ggf. mit anderen privilegierten Personen, also den Kindern, fortgesetzt.

Lebte im gemeinsamen Haushalt ein Lebenspartner des verstorbenen Mieters (nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz) wird das Mietverhältnis mit ihm fortgesetzt. Auch er verdrängt, wie der Ehepartner, weitere privilegierte Personen. Ausnahme sind jedoch die Kinder des verstorbenen Mieters: weisen weder Lebenspartner noch Kinder den Eintritt in das Mietverhältnis zurück, wird das Mietverhältnis mit dem Lebenspartner und den Kindern fortgesetzt. In allen anderen Konstellationen wird der Lebenspartner Alleinmieter, auch wenn andere Haushaltsangehörige ebenfalls in das Mietverhältnis eintreten möchten.

Die sonstigen privilegierten Personen, also die Kinder oder die Familienangehörigen des verstorbenen Mieters, die mit ihm einen gemeinsamen Haushalt führten, oder weitere Personen, bei denen der gemeinsame Haushalt auf Dauer angelegt war, können ebenfalls in das Mietverhältnis eintreten. Diese führen das Mietverhältnis gemeinsam fort.

Verstorbener Mieter lebte allein in der Wohnung, war aber nicht alleiniger Mieter

Wenn der verstorbene Mieter zum Zeitpunkt seines Todes allein in einer Wohnung lebte, es aber weitere Mitmieter gab, so treten die Erben des Mieters neben den oder die überlebenden Mieter, alle zusammen haben dann gemeinsam die Mieterstellung inne.

Verstorbener Mieter lebte mit anderen Mietern gemeinsam in der Wohnung

Leben mehrere privilegierte Personen in einer gemeinsam gemieteten Wohnung, so möchte das Gesetz in dem Fall, dass einer der Mieter stirbt, den hinterbliebenen Mietern ermöglichen, das Mietverhältnis ohne die Erben des Verstorbenen fortzusetzen. Denn die Erben haben meist ein Interesse, das Mietverhältnis zu beenden, um die mietvertraglichen Verpflichtungen zu beenden, während die bisherigen Mieter ein erhebliches Interesse daran haben, ihren Lebensmittelpunkt zu behalten und das Mietverhältnis fortzusetzen.

Sind die überlebenden Mieter ausschließlich privilegierte Personen, so wird das Mietverhältnis allein mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Das gilt auch dann, wenn weitere privilegierte Personen in der Wohnung lebten. Mietete etwa ein Ehepaar gemeinsam und lebte mit den gemeinsamen Kindern in der Wohnung, so wird das Mietverhältnis allein mit einem überlebenden Ehepartner fortgesetzt.

Sind die überlebenden Mieter keine privilegierten Personen (etwa in einer Wohngemeinschaft ohne gemeinsame Haushaltsführung), dann treten weitere privilegierte Personen, die bislang nicht Mieter waren, in den Anteil des Mieters am Mietverhältnis ein.

War der verstorbene Mieter gemeinsam mit privilegierten und nicht-privilegierten Personen Mieter, dann wird das Mietverhältnis mit den verbleibenden Mietern fortgesetzt. Bislang ungeklärt ist, ob weitere privilegierte Personen in das Mietverhältnis eintreten können.

In der Regel liegt eine der aufgeführten Grundkonstellationen vor, so dass dieser Text als Checkliste genutzt werden kann. Sollte keine dieser Konstellationen vorliegen, empfehlen wir, anwaltlichen Rat einzuholen.

Im zweiten Teil geben wir Vermietern und Hausverwaltungen Hinweise zu Kündigungsmöglichkeiten usw. Im dritten Beitrag beschäftigen wir uns mit der Problematik der unbekannten Erben und im vierten Teil dann setzen wir uns mit Ansprüchen gegen die Erben und/oder eintretende Personen auseinander.

Alle Informationen dazu sowie eine Checkliste und Textmuster finden sie hier.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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