Muss die Wärmepumpe sein?

Das Gebäudeenergiegesetz stellt umfangreiche Anforderungen an die energetische Beschaffenheit des Gebäudes und der dort betriebenen Heizungsanlagen. Die erforderlichen Maßnahmen sind mit erheblichen Kosten verbunden. Für die Wohnungseigentümer als Adressaten des GEG ist die Frage der Wirtschaftlichkeit und Finanzierung einer konkreten Maßnahme zur Steigerung der Energieeffizienz oder zur Nutzung erneuerbarer Energie von erheblicher Bedeutung. 

Da die Kosten für die Anpassung des Gebäudes erheblich sein können, erscheint es für die Wohnungseigentümergemeinschaft und deren amtierenden Verwalter zunächst verlockend, sich auf eine unbillige Härte zu berufen und von der Befreiungsmöglichkeit des § 102 GEG Gebrauch machen zu wollen. Doch so einfach, wie es zunächst scheint, ist es nicht.

§ 102 Abs. 1 GEG sieht eine Befreiung für folgende zwei Fälle vor:

1. Soweit die Ziele des Gesetzes durch andere als im GEG vorgesehene Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden.

2. Soweit die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen

unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen

Der folgende Beitrag soll eine erste Orientierung dazu geben, unter welchen Voraussetzungen eine „unbillige Härte“ vorliegen könnte und wie diese ggf. nachzuweisen ist.

Einen ersten Anhaltspunkt dafür, wann eine unbillige Härte vorliegen kann, bietet § 5 GEG. Danach müssen die durch das GEG aufgestellten Anforderungen und Pflichten nach dem Stand der Technik erfüllbar sowie für Gebäude gleicher Art und Nutzung und für Anlagen oder Einrichtungen wirtschaftlich vertretbar sein. 

Erforderliche Aufwendungen sind solche Mehrinvestitionen, die aufgrund der verlangten Qualität der Bauausführung und technischen Anlagen bzw. Einrichtungen bedingt sind.

Dabei ist bei bestehenden Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen ist die noch zu erwartende Nutzungsdauer zu berücksichtigen. 

Eine unbillige Härte kann somit insbesondere dann vorliegen, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können.

Aufgrund der Formulierung „im Einzelfall wegen besonderer Umstände“ stellt der Gesetzgeber jedoch klar, dass ein unangemessen hoher Aufwand allein nicht ausreichend ist, um die Voraussetzungen des § 102 GEG nachzuweisen.

Eine unbillige Härte z. B. eine Unwirtschaftlichkeit stellt damit allein noch keinen Grund für eine Befreiung dar.

Bei der Abwägung sind die Umstände des Einzelfalls insbesondere auch die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Finanzierungs-, Unterstützungs- und Beratungsangeboten zu berücksichtigen, so dass sich die Voraussetzungen sich bei Förderungsmöglichkeiten anders darstellen können.

Nachweise, die das Vorliegen einer unbilligen Härte belegen können, sind je nach Einzelfall:

- Berechnungen zur Wirtschaftlichkeit der für den Einzelfall erforderlichen Maßnahmen, um die Anforderung des GEG einzuhalten, unter Berücksichtigung der möglichen Energiekosteneinsparungen und der über die Sowiesokosten hinausgehenden GEG-bedingten Mehrkosten oder

- sonstige Belege für das Vorliegen einer unbilligen Härte bei Einhaltung der GEG-Anforderungen

- Die Gegebenheiten des Einzelfalles, mit denen eine unbillige Härte begründet wird, sind zu beschreiben

- Die Landesstelle für Bautechnik kann zur Beurteilung des Vorliegens einer unbilligen Härte ggf. auch die Einreichung einer gutachterlichen Stellungnahme verlangen

(vgl. beispielsweise: Merkblatt Befreiungen Gebäudeenergiegesetz (GEG) der Landesstelle für Bautechnik Baden-Württemberg – Fassung vom 15.09.2022)

Die Möglichkeit, eine Befreiung von den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu befreien, erscheint für viele Wohnungseigentümergemeinschaften allzu verlockend. Viele Eigentümer und Verwalter sind er Auffassung, aufgrund des ohnehin meist bestehenden Instandhaltungsrückstaus und knapper Kassen sich ohne weiteres auf eine unbillige Härte berufen zu können, um die nach dem GEG erforderlichen Maßnahmen vermeiden zu können. Doch so einfach ist das Verfahren nicht. Allein eine wirtschaftliche Unwirtschaftlichkeit und daraus resultierende unbillige Härte reicht nicht aus, um eine Befreiung nach § 102 GEG beantragen zu können. Eine Befreiung ist nur „im Einzelfall aufgrund besonderer Umstände“ möglich, wodurch der Ausnahmecharakter der Vorschrift betont wird. Was genau unter „besonderen Umständen“ zu verstehen ist und wann dieses Merkmal angenommen werden kann, stellt der Gesetzgeber nicht klar, es soll insoweit immer auf die Umstände des Einzelfalles ankommen. Die genaue Klärung des Begriffes wird daher erst durch die Rechtsprechung erfolgen müssen. 

Da insoweit auch etwaige Fördermittel bei der Prüfung des Befreiungstatbestandes berücksichtigt werden müssen, dürfte der Aufwand für den Verwalter, eine Befreiung nach § 102 GEG zu beantragen und deren Voraussetzungen nachzuweisen erheblich sein.

Wir werden die Entwicklung in der Rechtsprechung verfolgen und Sie durch entsprechende Updates insoweit immer auf dem aktuellen Stand halten.

Autor: Rechtsanwalt Michael Schmidt M.L.E. GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft

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