Muss der Verwalter informieren oder kann er auf die Einsicht verweisen?

Diese Frage stellen sich Mietshausverwalter und Sondereigentumsverwalter im Mietrecht, wenn es um die Einsicht bzw. Übersendung von Betriebskostenbelegen geht. Auch wir haben dazu schon geschrieben (siehe hier). Heute soll es aber um den Auskunftsanspruch eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage gehen und dort um dieselbe Frage: Muss der Verwalter Auskunft erteilen oder kann er den Eigentümer auf die Einsichtnahme verweisen? Einen solchen Fall hatte das LG Frankfurt am Main in zweiter Instanz zu entscheiden.

Hintergrund ist der neue § 18 Abs. 4 WEG. Danach kann jeder Eigentümer von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Anspruchsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, anspruchsverpflichtet die Gemeinschaft. Für die Gemeinschaft erfüllt der Verwalter diese Verpflichtung. Die weitere Auslegung der mit dem WEMOG neu eingeführten Norm ist unter Juristen umstritten. Einigkeit besteht weitgehend, dass, wenn keine Vereinbarung zwischen Verwalter und Gemeinschaft besteht, ein Eigentümer nach vorheriger Ankündigung jederzeit zu den Bürozeiten allein oder in Begleitung die Verwaltungsunterlagen einsehen und sich auch Kopien der Unterlagen machen kann.

Wenn ausnahmsweise eine Einsichtnahme in den Büroräumen unzumutbar ist, kann der betroffene Eigentümer auch Übersendung von Kopien verlangen. Bei der Frage, wann dies der Fall ist, bestehen wiederum Ähnlichkeiten zum Einsichtsrecht des Mieters in die Belege der Betriebskostenabrechnung. Wenn der Wohnungseigentümer weit entfernt vom Ort der Verwaltung wohnt, der Verwalter weit entfernt von der Wohnanlage sitzt, wenn der Eigentümer um seine körperliche Unversehrtheit fürchten muss (OLG Hamm NZM, 1998, 722) oder wohl häufiger der Fall, wenn der Wohnungseigentümer gesundheitlich nicht in der Lage ist, den Verwalter aufzusuchen, kann die Übersendung von Kopien verlangt werden.

• 18 Abs. 4 WEG gibt kein Recht bzw. keinen Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen, ob es einen Auskunftsanspruch ergibt, ist umstritten.

In dem Fall des LG Frankfurt hatten einige Eigentümer gegen die Gemeinschaft Klage eingereicht. Sie begehrten Auskunft über Namen und Anschrift des Unternehmens, das mit der Dachsanierung beauftragt worden war. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen sind diese Eigentümer in Berufung gegangen.

Das Landgericht hat darauf hingewiesen, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat. Das LG Frankfurt meint, dass auf § 18 Abs. 4 WEG eben kein Auskunftsanspruch gestützt werden kann. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Allerdings meint auch das Landgericht, dass mit dieser Vorschrift die Informationsrechte nicht abschließend geregelt sind. Auskunftsansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis oder nach Treu und Glauben sind grundsätzlich denkbar. Solche Auskunftsansprüche bilden dann aber eine Ausnahme. Denn das jederzeitige Informationsinteresse werde nach dem gesetzlichen Konzept durch das Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG befriedigt. Daher setzt ein solcher Anspruch voraus, dass der Wohnungseigentümer, die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts erlangen kann (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27.7.2021, Az. 2-13 S 120/20).

Eine der oben genannten Ausnahmen für die Unzumutbarkeit der Einsichtnahme war offenbar nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits. Es war auch nicht ersichtlich, dass die begehrten Informationen sich nicht aus den Verwaltungsunterlagen ergaben.

Noch ergänzend: Was sind denn diese Verwaltungsunterlagen?

Zu den Verwaltungsunterlagen zählen alle originären Unterlagen in Bezug auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie sämtliche Unterlagen, die später entstanden sind, etwa aus der Geschäftsbesorgung des Verwalters (BeckOK WEG/Elzer WEG § 18 Rn. 157-162). Es kommt hierbei auch nicht darauf an, in welcher Form diese Unterlagen vorliegen, ob sie also in Papierform oder elektronisch vorhanden sind.

Folgende Unterlagen zählen zu den Verwaltungsunterlagen:

• Allgemeines:
  • Eigentümerliste
  • Verwaltervollmacht
  • Hausordnung in der zuletzt gültigen Form
• Unterlagen zum Grundstück:
  • Teilungserklärung und/mit Gemeinschaftsordnung und Nachtragsurkunden
  • Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • ggfs. einzelne Kaufverträge
• Unterlagen zum Bauwerk:
  • Baugenehmigung, Bauunterlagen, Werkpläne, Leistungsverzeichnisse etc. aus der Bauerrichtungsphase
  • Lagepläne bzw. Bestandszeichnungen von Wasser-, Gas-, Heizungs- und Elektroleitungen
  • Abnahmeprotokolle für das Gemeinschaftseigentum sowie Schriftverkehr hinsichtlich Mängelrügen und geltend gemachter Mängelansprüche
  • Schließplan für Schließanlage samt Generalschlüssel und Sicherungsschein
• Beschlüsse/Rechtliches:
  • Beschluss-Sammlung
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen bzw. Beschlussprotokolle mit Anwesenheitslisten, Vollmachten und Stimmzettel
  • Sämtliche Unterlagen über beendete und noch laufende Rechtsstreite nach § 43 WEG
• Unterlagen über laufende bauliche Maßnahmen:
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungsplan für das Gemeinschaftseigentum
  • Bauunterlagen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nebst Abnahmeprotokolle
• Verträge der Gemeinschaft:
  • Wartungsverträge und Wartungsbücher
  • Betriebs- und Bedienungsanleitungen für alle technischen Anlagen (Heizung, Aufzug, Tiefgaragentor, Hebebühnen, Satellitenanlage usw.)
  • Anstellungs-, Dienstleistungs- und Lieferverträge (Hausmeistervertrag, Heizöllieferungsvertrag usw.)
  • Sozialversicherungs- und Lohnsteuerunterlagen
  • Versicherungsverträge nebst Policen und Schadensakten
  • Mietverträge über vermietetes Gemeinschaftseigentum
• Unterlagen zum Zahlungsverkehr:
  • Rechnungen und Mahnungen
  • Sämtliche Bankunterlagen der kontoführenden Banken und alle Kontoauszüge
  • Einzugsermächtigungen
• Unterlagen zum Inventar:
  • Verzeichnis über das im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Inventar (Reinigungsgeräte o.ä.)
• Unterlagen zu den Abrechnungen:
  • Gesamt- und Einzelabrechnungen der letzten 10 Jahre
  • Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne der letzten 10 Jahre und aus dem laufenden Jahr
  • Rechnungslegungsunterlagen
  • Einnahmen- und Ausgabenbelege
  • Mahnungen an Wohnungseigentümer

(vgl. Rüscher, Beck’sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht, 4. Auflage 2020, Checkliste Vorgehen bei Verwalterwechsel)

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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