Eine Modernisierungsankündigung, eine Modernisierungsmieterhöhung – oder doch nicht?

Wenn sich ein Vermieter entscheidet, Modernisierungen durchzuführen, bleibt es häufig nicht bei einer Maßnahme. Neben dem Ausbau des Dachgeschosses werden dann auch noch Balkone angebaut oder die Haustür einbruchsicher gemacht. Damit sich die Gestellung des Gerüsts lohnt, wird auch noch die Fassade gedämmt. Am Ende steht ein umfangreich modernisiertes Haus. Wenn nicht alle Arbeiten gleichzeitig ausgeführt und beendet werden, stellt sich die Frage, ob und wann die Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Ein neues BGH-Urteil hat uns Anlass gegeben, dieses Thema nach dem zeitlichen Aspekt zu beleuchten.

Grundsätzlich können Kosten der Modernisierung nach § 559 BGB auf die Mieter umgelegt werden, wenn eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1, 3 bis 6 BGB durchgeführt wurde. Die ebenfalls als Modernisierungsmaßnahmen einzustufenden Maßnahmen für die Einsparung von Primärenergie und Schaffung neuen Wohnraums führen nicht zu Mieterhöhungen der Mieter des Hauses. Von den Kosten der Modernisierung können 8% auf die Jahresmiete umgelegt werden. Neben dieser Größe sind Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen innerhalb von sechs Jahren von 2,00 €/m² bzw. 3,00 €/m² zu beachten. Zu diesen Themen und zum Abzug der ersparten fiktiven Instandhaltungskosten haben wir bereits im Beitrag „Neues bei der Modernisierungsmieterhöhung“ vom 21.10.2020 berichtet. Und wieder gibt es jetzt etwas Neues – diesmal zum Vorteil der Vermieter:

Fall

Mit Schreiben vom 7. Februar 2017 kündigte der Vermieter die Durchführung zahlreicher Modernisierungsarbeiten im Mietobjekt an. Es sollten Maßnahmen zur Einsparung von Energie durchgeführt werden. Darüber hinaus war geplant erstmalig eine Balkonanlage anzubauen und die Wohnungseingangstüren gegen solche mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz zu tauschen. Die Arbeiten sollten 25 Wochen andauern. Die Mieterhöhung sollte insgesamt 235 € pro Monat betragen.

Bis Juni 2018 hatte der Vermieter den Großteil der Baumaßnahmen abgeschlossen. Lediglich der Austausch der Wohnungseingangstüren hatte noch nicht stattgefunden. Mit Schreiben vom 26. Juni 2018 erklärte er daher die Erhöhung der Nettomiete ab dem 1. September 2018 um 232,07 €. Der Einbau der Türen war, weil er noch nicht stattgefunden hatte, in der Berechnung der Mieterhöhung nicht enthalten.

Der Mieter meinte, es handelte sich bei den angekündigten Arbeiten um eine untrennbare Gesamtmodernisierung, und berief sich auf den fehlenden Abschluss der Modernisierungsarbeiten. Der BGH hatte daher die Frage zu klären, ob die Modernisierungsmieterhöhung auch bereits nach Abschluss einzelner Maßnahmen zulässig ist.

Urteil

Der BGH tat es den Vorinstanzen gleich und bejahte diese Frage. Aus § 559 BGB folgt, dass Mieterhöhungen erst nach Abschluss der Maßnahmen durchgeführt werden dürfen („Hat der Vermieter … durchgeführt“). Dass aber mit „Maßnahme“ das gesamte Bauvorhaben gemeint sei, findet sich in § 559 BGB nicht. Wenn tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt werden, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossene Maßnahme erfolgen, so der BGH. Da der Mieter schließlich auch vor der Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Maßnahmen profitiert, ist es nicht unangemessen, wenn er sich im Rahmen der gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten an den Kosten beteiligt.

Der Einbau einer Wohnungseingangstür ist eine eigenständige Maßnahme eines von den übrigen Maßnahmen unterschiedlichen Gewerks. Eine nähere Bauabstimmung mit anderen Maßnahmen ist nicht erforderlich.

Auch wenn der Mieter vorträgt, er sei verwirrt, nach einer einheitlichen Ankündigung möglicherweise mehrere Mieterhöhungen zu erhalten, ändert dies nichts. Eine Modernisierungsankündigung ist für die spätere Mieterhöhung nicht zwingende Voraussetzung. Auch ohne Ankündigung kann der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöhen; er muss lediglich die verlängerte Frist von 6 statt 3 Monaten abwarten. Wenn aber sogar ohne Ankündigung die Mieter erhöht werden kann, kann die einheitliche Ankündigung mehrerer Maßnahmen nicht zu etwas Anderem führen.

Zudem fehlte es im hier entschiedenen Fall an Anhaltspunkten, dass der Mieter diese Ankündigung so hätte verstehen können und müssen, dass eine Mieterhöhung erst nach dem vollständigen Abschluss der Maßnahmen erfolgen könne. Allein die einheitliche Ankündigung mit einer einheitlichen Dauer sowie einer einheitlichen Mieterhöhung reiche dafür nicht aus, so der BGH.

BGH Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 5/20

Fazit

Insbesondere wenn sich einzelne Maßnahmen, die trennbar von anderen Maßnahmen innerhalb eines größeren Bauvorhabens sind, verzögern, sollten Vermieter über eine Mieterhöhung hinsichtlich der einzelnen Teilmaßnahmen nachdenken. Wir beraten Sie dazu gern. Muster für eine Modernisierungsankündigung oder eine Mieterhöhung nach Modernisierung finden Sie hier.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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