Mal wieder: Alternativangebote

Müssen es wirklich immer drei Angebote sein? Diese Frage haben wir hier auch schon gestellt. Zu diesem Themenkomplex gibt es nun eine neue Entscheidung. Das LG Frankfurt am Main hatte nun zu entscheiden, ob es auch bei der Beauftragung eines Sachverständigen mehrerer Alternativangebote bedarf.

Fall

Gegenstand des Rechtsstreits war eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, in dem es um die Beauftragung eines Sachverständigen ging. Dieser Sachverständige sollte Schäden an Betonbauteilen begutachten. In dem Beschluss ist ein spezieller Sachverständiger beauftragt worden und zwar zu einem Stundensatz von 130,00 € für sich und 45,00 € für das Sekretariat. Für die Ermittlung des Sanierungsbedarfes, die Erstellung des Leistungsverzeichnisses mit Angebotseinholung und Preisspiegel ist ein Betrag von insgesamt 15.000 EUR freigegeben worden. Dieser sollte aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden. Das Amtsgericht hat der Anfechtungsklage stattgegeben, weil keine Alternativangebote eingeholt worden sind.

Entscheidung

Das Landgericht Frankfurt (Urteil vom 25.2.2021; Az. 2-13 S 47/20) hat das Urteil aufgehoben. Es hält den Beschluss für wirksam, weil er ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Bei der Begründung hat sich das Gericht mit der Frage nach dem Sinn und Zweck des Einholens von Alternativangeboten beschäftigt. Alternativangebote dienen nach den Ausführungen dazu, die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen. Alternativangebote sind nicht erforderlich, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich das Angebot erkennbar im Rahmen des Üblichen bewegt. Ein Bedürfnis für Alternativangebote gibt es bei der Verwalterwahl oder bei nicht unerheblichen Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. „Zweck solcher Vergleichsangebote ist, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen und dabei andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet und keine überteuerten Aufträge erteilt werden“.

Bei dem hier zu erteilenden Auftrag, also einem Sachverständigengutachten, geht es aber erst um die Ermittlung, inwieweit das Gemeinschaftseigentum sanierungsbedürftig ist. Es geht um die Wege der Sanierung.

Alternativangebote sind hier auch deswegen entbehrlich, weil ein öffentlich bestellter Sachverständiger beauftragt wurde, über dessen Qualifikation keine erkennbaren Zweifel bestehen. Ein gleichförmiges Ergebnis ist zu erwarten. Obwohl das Kostengefüge nicht vorgegeben ist, ist aber auch die fehlende Vergleichsmöglichkeit mit anderen Sachverständigen nicht zu beanstanden. Im Hinblick auf die zu erwartenden Kosten der Sanierung von mehreren 100.000 € sind die Kosten des Gutachtens relativ unerheblich.

Die letztlich entstehenden Kosten sind aus dem Angebot auch nicht erkennbar, denn es kommt bei der Frage der Wirtschaftlichkeit nicht nur auf den Stundensatz, sondern auch die die Stundenanzahl an. Es wurde nicht gerügt, dass andere Sachverständige dieselbe Leistung zu einem insgesamt günstigeren Preis angeboten hätten. Von den Anfechtenden war lediglich das Fehlen von Alternativangeboten gerügt worden.

Fazit

Grundsätzlich müssen jedenfalls bei größeren Instandsetzungsarbeiten Vergleichsangebote – regelmäßig drei an der Zahl – eingeholt werden, die qualitativ vergleichbar sind, also alle wesentlichen Kostenpositionen ausweisen. Größere Maßnahmen werden ab einem Kostenvolumen von 3.000 € angenommen (LG Karlsruhe, Beschluss vom 8.8.2013, Az. 11 T 355/12). Im Einzelfall – wie dem vor dem Landgericht Frankfurt – kann aber diese Bagatellgrenze überschritten werden, wenn kein Bedürfnis für Vergleichsangebote besteht.

Wenn Sie Fragen zu Ihrem konkreten Fall und zur konkreten Vorgehensweise haben, wenden Sie sich bitte an GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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