Kündigung, Auszug des Mieters, und dann?

Mieter oder auch Vermieter entscheiden sich für eine Kündigung des Mietverhältnisses. Doch wie geht es dann weiter. Dieser Beitrag skizziert kurz verschiedene Szenarien, wie es nach einer Kündigung weitergehen kann.

1. Wie geht es nach der Kündigung weiter?

Nach dem Ausspruch der Kündigung muss das Mietverhältnis noch abgewickelt werden. Es gibt es verschiedene Szenarien wie es weitergehen kann. Bei jedem Szenario sind unterschiedliche Hinweise zu beachten:

a. Der Mieter zieht freiwillig aus

Zieht der Mieter freiwillig aus, freut sich das Vermieterherz. Aber mit dem Auszug allein ist es ja noch nicht getan. Folgende Punkte sollten beachten werden:

• Bei einem freiwilligen Auszug des Mieters sollte unbedingt ein Abnahmeprotokoll erstellt werden. In diesem sind alle Beschädigungen der Wohnung sowie die Zählerstände und die neue Anschrift des Mieters genau zu dokumentieren. Denn das Abnahmeprotokoll stellt in einem möglichen Verfahren, wegen Beschädigungen an der Wohnung, nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen oder Streit über den Zählerstand bei Auszug eine erhebliche Beweiserleichterung für den Vermieter dar. Außerdem soll ja auch die letzte Betriebskostenabrechnung an die neue Adresse zugestellt werden.
• Häufig ist mit der Abnahme auch eine Vereinbarung verbunden, dass der Mieter noch bestimmte Arbeiten ausführen soll. Da die Abnahme naturgemäß in der Wohnung sattfindet empfiehlt es sich für gewerbliche Vermieter eine Widerrufsbelehrung dem Abnahmeprotokoll beizufügen.
• Weiterhin steht die letzte Betriebskostenabrechnung noch aus. Dabei ist unbedingt darauf zu achten, dass der kürzere Nutzungszeitraum beachtet und die Abrechnung an die neue Anschrift geschickt wird. Wird die Abrechnung versehentlich an die alte Anschrift geschickt, kann der Vermieter bei zwischenzeitlichem Ablauf der Abrechnungsfrist unter Umständen seinen Nachzahlungsanspruch verlieren.
• Schließlich ist noch über die Kaution abzurechnen. Diese wird nach der neueren Rechtsprechung des BGH erst fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters nicht mehr besteht, also keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr bestehen.
• Sollten noch Ansprüche im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses bestehen, ist unbedingt die kurze Verjährungsfirst für die Ansprüche zu beachten, 548 Abs. 1 BGB. Ansprüche des Vermieters wegen der Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Um die schnelle Weitervermietung zu ermöglichen, aber gleichzeitig die Ansprüche gegen den Mieter nicht zu verlieren, sollte der Mieter deshalb zunächst zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten (z.B. Schönheitsreparaturen, Beseitigung von Beschädigungen, Beseitigung von Mietereinbauten) mit Zustellnachweis und unter Fristsetzung aufgefordert werden. Nur dann kann anstelle des Durchführungsanspruchs mit Fristablauf ein Zahlungsanspruch entstehen, der innerhalb der Verjährungsfrist geltend zu machen ist.

ortant;}”]b. Der Mieter zieht nicht aus

Zieht der Mieter nicht aus, darf der Vermieter auf keinen Fall hingehen und den Mieter selbst vor die Tür setzten. Hier drohen sowohl zivilrechtliche Schadenersatzansprüche, als auch strafrechtliche Konsequenzen und der Mieter kann sich sogar wieder mit gerichtlicher Hilfe Zutritt zur Wohnung verschaffen. Das wäre also der falsche und schlechteste Weg. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, bleiben nur wenige Handlungsalternativen.

Als wenig kostenintensives Mittel empfiehlt sich zunächst eine Räumungsaufforderung. Darin wird dem Mieter klargemacht, dass es dem Vermieter wirklich ernst ist. Außerdem wird der Mieter auf die mit einer Räumung verbundenen Unannehmlichkeiten und vor allem Kosten aufmerksam gemacht. In vielen Fällen öffnet dies dem Mieter die Augen und er entschließt sich doch noch zum Auszug.

Als letzten Schritt bleibt nur die Räumungsklage. Da für Räumungsklagen im Wohnraummietrecht die Amtsgerichte zuständig sind, ist eine Vertretung durch einen Rechtsanwalt nicht vorgeschrieben. Da das Mietrecht sehr komplex ist und gerade vor Gericht immer Überraschungen drohen können, empfiehlt es sich trotzdem unbedingt einen Rechtsanwalt mit der Durchführung der Klage zu beauftragen. Dieser kann Ihnen vorab bereits eine Einschätzung der Erfolgsaussichten mitteilen und auf unvorhergesehene Wendungen im Prozess angemessen reagieren. Außerdem weiß er die rechtlich relevanten Tatsachen von den Emotionen, die dabei oft hochkochen zu unterscheiden und so das Verfahren effizient durchzuführen. GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH wird Ihren Fall gern übernehmen und auch die Zwangsvollstreckung organisieren und überwachen sowie den Gerichtsvollzieher beauftragen.

Liegt ein Titel vor, ist der Gerichtsvollzieher mit der Räumung zu beauftragen.

2. Die Planung der Neuvermietung

Sobald das Mietverhältnis beendet ist, macht man sich bereits Gedanken über eine Neuvermietung. Leerstand führt ja nur zu Verlusten. Über folgende Punkte können Sie sich auch schon vor dem Auszug des Mieters (freiwillig oder nicht) Gedanken machen.

• Mietstruktur

Welche Mietstruktur möchte ich zukünftig vereinbaren? Soll es eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen sein, oder doch lieber eine Pauschale für die Betriebskosten, sodass nur noch über die Heizkosten abgerechnet werden muss?

• Miethöhe

Welche Nettomiete möchte ich für die Wohnung zukünftig bekommen? Was ist möglich? Nicht nur Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Das Gesetz enthält an vielen Stellen Einschränkungen. Es muss daher z.B. geprüft werden, ob die Wohnung im Gebiet einer Mietpreisbremse liegt.

• Erhöhungsmöglichkeiten

Welche Erhöhungsmöglichkeiten sollen vereinbart werden, was ist zu beachten? Soll eine Staffelmiete vereinbart werden, wenn ja welche Staffeln sind zulässig, wie muss die Vereinbarung ausgestaltet werden, um wirksam zu sein? Gibt es einen Mietspiegel, wenn nicht stehen ausreichend Vergleichswohnungen für eine zukünftige Mieterhöhung zur Verfügung oder ist man bereit die Kosten für ein Sachverständigengutachten zu investieren? Bin ich bei Modernisierungen, die eine Mieterhöhung ermöglichen eingeschränkt, z.B. durch Milieuschutz?

• Kaution

Welche Art der Kaution möchte ich vereinbaren. Wird eine Barkaution bevorzugt oder darf der Mieter auch eine Kautionsbürgschaft erbringen?

• Mietvertrag

Welcher Mietvertrag ist für meine Zwecke geeignet?

• zusätzliche Vereinbarung

Wenn ein Keller oder eine Garage mit vorhanden ist, sollte außerdem in Erwägung gezogen werden, diese Räume in einem gesonderten Vertrag zu vermieten. Dies bietet den Vorteil, dass Mietverträge über Räume, die keine Wohnräume sind, also z.B. Keller oder Garage ohne Grund mit einer ordentlichen Kündigung von beiden Seiten kündbar sind.

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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