Ist die Einbauküche mitvermietet?

Immer wieder sind Einbauküchen bzw. die Instandhaltung von Einbauküchen Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Wenn Einbauküchen vom Vormieter übernommen werden oder wenn Einbauküchen mitvermietet werden, aber die Mieter diese verändern, ist die rechtliche Beurteilung schwierig. Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat (§ 535 BGB). Wenn also der Vermieter die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet hat und diese weist Mängel auf, so hat der Vermieter diese zu beseitigen. Aber gilt dies auch, wenn der oder die Mieter die Einbauküche mit Wissen des Vermieters verändert haben? Einen solchen Fall hatte jetzt das Amtsgericht Neukölln zu entscheiden.

Fall

Zwischen den Beteiligten besteht ein Dauernutzungsverhältnis über eine Wohnung. Die Vermieterin ist eine Genossenschaft, ein Mitglied, also Genosse ist Nutzer der Wohnung. Genossenschaft und Nutzer schlossen ebenfalls einen sogenannten Selbsthilfe-Darlehensvertrag, welcher Eigenleistungen des Nutzers regelt. Grundsätzlich stattet die beklagte Genossenschaft ihre Wohnungen mit einem Standardküchenmodell aus. Im hiesigen Fall einigten sich die Beteiligten auf eine von den anderen Wohnungen abweichende Platzierung der Küche und eine Erweiterung der Küchenausstattung. Diese erweiterte Ausstattung bezahlte der Nutzer, während die Genossenschaft die Standardausstattung stellte. 28 Jahre nach Mietbeginn macht der Nutzer Mängel an der Standardküchenausstattung geltend und verlangt Beseitigung. Er ist der Meinung, dass die Küche Teil der Mietsache ist. Die Genossenschaft meint jedoch, dass sich aus dem Selbsthilfe-Darlehensvertrag und der anderen Platzierung und Gestaltung der Küche ergäbe, dass sie eben nicht mitvermietet sei. Sie lehnt die Mängelbeseitigung ab.

Urteil

Die Klage des Nutzers hatte Erfolg. Das Gericht hat zunächst geprüft, ob es eine ausdrückliche Vereinbarung zur Instandhaltung der Einbauküche gibt. Dies war aber nicht der Fall. Weiter prüfte das Gericht, ob die Küche mitvermietet ist und bejahte diese Frage. Der Umfang der Mietsache ist gemäß § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln, sofern sich nichts Anderes aus dem Vertrag oder sonstigen Vereinbarungen ergibt. Die Küche ist Zubehör der Mietsache, mit der Folge, dass sich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters auch darauf erstreckt. Zu berücksichtigen ist hier, dass die Mitvermietung von Möbeln und Einrichtungsgegenständen nicht unüblich ist und dass auch die anderen Wohnungen in der Wohnanlage mit den Standardküchen ausgestattet waren. Dass diese Standardausstattung in einem anderen Raum der Wohnung stehen sollte, als von der Genossenschaft ursprünglich vorgesehen, spricht nicht dagegen, denn es kommt nur darauf an, dass diese Möbel in dieser – wie in den anderen – Wohnungen von der Genossenschaft gestellt wurde.

AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 01.07.2021 – 6 C 303/19

Fazit

Wenn in der Küche bei Übergabe an den Mieter eine Einbauküche vorhanden ist, sollte genau geregelt werden, ob diese mitvermietet ist oder nicht bzw. wer die Instandhaltungspflicht trägt. Aber ACHTUNG: wenn eine Einbauküche vorhanden ist und dem Mieter in einer Formularklausel die Instandhaltungs- und –setzungspflicht übertragen wird, ist dies unwirksam. Hier muss eine individuelle Vereinbarung zum Verbleib der Küche in den Räumen und über die vertragsgemäße Ausstattung der Wohnung getroffen werden. Wenn die Einbauküche im Eigentum des oder der Vermietenden steht und verbleiben soll, kann die Instandhaltungs- und –setzungspflicht nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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