Immer wieder Streit um die Modernisierungsmieterhöhung

Auch wir haben an dieser Stelle schon mehrfach über Modernisierungen und die nachfolgenden Mieterhöhungen berichtet. Neue Entscheidungen aus Berlin und Bonn haben uns wieder Anlass gegeben, nochmals auf Modernisierungsmieterhöhungen einzugehen. Die Fragen sind oft dieselben: Wie ausführlich müssen Mieterhöhungsschreiben nach Modernisierung sein? Muss nach Gewerken getrennt werden? Müssen Belege beigefügt werden?

Wie so oft unterscheiden wir Juristen zwischen formeller und materieller Wirksamkeit. Um es einfach auszudrücken: Die formelle Wirksamkeit entscheidet darüber, ob eine Mieterhöhung eintritt und zu welchem Zeitpunkt. Demgegenüber geht es bei der materiellen Wirksamkeit um die Höhe der Mieterhöhung. Heute soll es insbesondere um die formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung gehen.

Die Mieterhöhungserklärung muss mindestens in Textform ggf. unter Vorlage einer Originalvollmacht erfolgen und kann erst nach Beendigung der baulichen Maßnahme und vollständiger Rechnungslegung erfolgen. Hier ist zu beachten, dass auch Mieterhöhungen nach Abschluss von Teilmaßnahmen zulässig sein. Die Modernisierungsmieterhöhung muss begründet werden.

Fall

Dazu hat der BGH am 12.6.2018 (Az. VIII ZR 121/17) entschieden, dass an eine Modernisierungsmieterhöhung keine überhöhten Anforderungen zu stellen sind. Bestandteile der Begründung der Modernisierungsmieterhöhung sind:

• Schlagwortartige Darlegung der Wohnwerterhöhung
• Angabe der Gesamtkosten
• Abzug des Instandsetzungsanteils bzw. der fiktiven ersparten Aufwendungen (siehe hier)
• Angabe von Drittmitteln
• Angabe der umlagefähigen Kosten
• Angabe des sich daraus ergebenden Erhöhungsbetrags und des Erhöhungszeitpunkts

Drittmittel, aber auch fiktive Instandhaltungskosten müssen nicht angegeben werden, wenn ein Abzug nicht erforderlich ist. Das LG Berlin hat das jetzt anders gesehen für den Spezialfall, dass der Vermieter bei der Modernisierungsankündigung angekündigt hat, er werde nach Abschluss der Baumaßnahmen die tatsächlich entstandenen Baukosten ermitteln und die umlagefähigen Modernisierungskosten berechnen. Diese Ankündigung führe dazu, dass sich der Vermieter verpflichtet hätte, tatsächlich etwas zu den Instandhaltungskosten zu sagen (LG Berlin, Urteil vom 14.6.2021, Az. 64 S 230/20).

Urteil

Das Landgericht Bonn folgt dem BGH und führt weiter aus, dass in der Mieterhöhung bei der Angabe der Kosten keine Unterteilung nach Gewerken vorgenommen werden muss und dass keine Belege beigefügt werden müssen. Zum ersten Punkt hat das LG Bonn die Revision zugelassen, denn unter anderem das LG Hamburg (Urteil vom 17.1.2020, Az. 307 S 50/18) hat dies bereits anders gesehen.

Das LG Bonn meint aber, dass die Aufteilung nach Gewerken nicht erforderlich ist, denn der Mieter hat die Möglichkeit, die Belege und damit die einzelnen Rechnungen beim Vermieter einzusehen und zu prüfen. Ein Interesse des Mieters an der Aufsplitterung der Kosten gäbe es nicht, denn maßgeblich für die Erhöhung sind die Gesamtkosten und nicht die vorherige Kalkulation und die Kosten der einzelnen Gewerke. Die Belege müssen auch nicht beigefügt werden, denn es besteht ja das Recht zur Belegeinsicht.

In materieller Hinsicht hat das LG Berlin noch einmal klargestellt, dass eine Wohnwerterhöhung in Form einer Energieeinsparung nur dann vorliegt, wenn die Einsparung nicht nur vorübergehend eintritt. Auf eine bestimmte Quantität der Einsparung – im vorliegenden Fall nur 30l Heizöl) kommt es aber nicht an (LG Berlin, Urteil vom 2.3.2021, Az. 67 S 108/19).

TIPP

Wenn Sie umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchführen wollen, planen Sie diese mit zur Mieterhöhung durch! Wie das LG Berlin zeigt, können Ankündigungen in der Modernisierungsankündigung auch auf die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhung durchschlagen.

Mindestens in Hamburg, Bremen und Berlin sollten auch weiterhin die Kosten der einzelnen Gewerke in der Mieterhöhung aufgeführt werden.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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