Die Beheizung der Wohnung: Heizpflichten von Vermieter und Mieter

Zur Verpflichtung des Vermieters, Miet- und Gewerberäume ausreichend zu beheizen, stellen sich in der Praxis immer wieder die Fragen der Zeit der Heizperiode und welche Raumtemperatur erforderlich ist. Bei Unterschreitung der Mindesttemperatur ist der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt, was zu weiteren Ansprüchen des Mieters führen kann. Der Artikel gibt einen Überblick. Hier finden Sie unser Merkblatt zum Heizen und Lüften.

1. Die Heizperiode

Es gibt bislang keine gesetzlichen Regelungen über die Dauer der Heizperiode. Entscheidend ist, was Vermieter und Mieter vertraglich vereinbart haben. Wurde keine Regelung zwischen den Parteien getroffen, so wird überwiegend der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode angenommen (vgl. LG Berlin v. 26.05.1998 – 64 S 266/97).

2. Die Beheizung außerhalb der Heizperiode

Auch außerhalb des vorgenannten Zeitraumes ist bei entsprechenden Außentemperaturen die Beheizung/Beheizbarkeit der Wohnung zu gewährleisteten. Es ist für Mieter nicht zumutbar, an kalten Sommertagen zu frieren oder eine Gesundheitsgefährdung zu riskieren (vgl. LG Berlin Grundeigentum 1978, 286). Frühere Ansichten, dass lediglich zur Tageszeit eine Temperatur von 18°C in der Wohnung zu gewährleisten sei, sind überholt und entsprechen nicht mehr dem allgemeinen Lebensstandard.

Die kurzfristige Inbetriebnahme der Heizungsanlage ist jedoch nicht wirtschaftlich. Die Wohnräume sind daher im Sommer nur zu beheizen, wenn die Raumtemperaturen nicht nur vorübergehend absinken. Der Vermieter ist verpflichtet zu heizen, wenn die Zimmertemperatur auf 16°C sinkt und absehbar ist, dass in den nächsten 2 Tagen nicht mit 20 °C gerechnet werden kann. Im Mehrparteienhaus ist auf die einzelnen Mietwohnungen abzustellen, so dass es als zumutbar angesehen wird, dass einzelne Mieter bei kurzfristigen Temperaturunterschreitungen auf eine Zusatzheizung zurückgreifen. Dies gilt zum Beispiel, wenn Kleinkinder in der Wohnung leben.

3. Einschränkungen bei formularmäßigen Mietverträgen

Der formularmäßige Ausschluss der Beheizung im Sommer wird als unwirksam angesehen. Unzulässig sind gleichfalls die formularmäßigen Vereinbarungen im Mietvertrag, dass der Vermieter die Räume nur zu einer bestimmten Zeit zu beheizen hat, dass lediglich eine bestimmte Mindesttemperatur vereinbart wird oder dass nur die hauptsächlich genutzten Räume zu beheizen sind.ortant;}”]

4. Einzelne Heizzeiten und vom Vermieter zu gewährleistende Mindesttemperaturen

In kalten Winterzeiten ist die Heizung durchgehend zu betreiben. Bei den Raumtemperaturen ist zwischen den einzelnen Tageszeiten zu unterscheiden. Eine gesetzliche Regelung, welche Temperaturen wann zu gewährleisten sind, fehlt. Die Rechtsprechung beantwortet die Frage uneinheitlich. Überwiegend steht fest, dass in der üblichen Nachtzeit von 24.00 Uhr bis 06.00 Uhr der Vermieter berechtigt ist, die Heizung herunterzufahren und während der üblichen Tageszeiten von 06.00 Uhr bis 24.00 Uhr für ausreichende Erwärmung zu sorgen hat.

Nach einer viel zitierten Entscheidung des Landgerichtes Berlin (vgl. LG Berlin v. 26.05.1998 – 64 S 266/97) hat der Vermieter für folgende Temperaturen in den angegebenen Zeiträumen zu sorgen:

• 23.00 bis 06.00 Uhr: 18 °C in allen Räumen,
• 06.00 bis 23.00 Uhr: 20 °C in Wohnräumen,
• 06.00 bis 23.00 Uhr: 21 °C in Bad und Toilette.

In dem Urteil wurde auch entschieden, dass Warmwasser – wenn keine vertragliche Vereinbarung zur Temperatur getroffen – mit 40 °C ohne zeitlichen Vorlauf zu liefern ist und dass bei Vorhandensein eines Bades ohne Heizung, kein Anspruch des Mieters auf den Einbau einer Heizung besteht.

5. Wie werden die Raumtemperaturen gemessen?

Die einzuhaltenden Mindesttemperaturen werden grundsätzlich in der Mitte des Raumes in einer Höhe von 1,00 m über dem Boden unter Schutz vor direkter Wärmeeinstrahlung gemessen. Es ist die Verwendung eines digitalen Thermometers mit maximal 0,5 °C Abweichung zu empfehlen. Um Bewertungsfehler zu vermeiden, sollten mehrere Messungen an verschiedenen Tagen zur selben Uhrzeit durchgeführt werden.

6. Die Beheizungspflicht des Mieters

Der Mieter hat die mietvertragliche Nebenpflicht alles zu unterlassen, was Schäden an der Mietwohnung hervorrufen kann. Gegenstand gerichtlicher Verfahren ist immer wieder Schimmelbefall aufgrund unzureichender Beheizung durch Mieter. Teilweise kommt es auch zu geplatzten Heizungs- und Wasserrohren aufgrund von Frostschäden, vor allem in weniger genutzten Nebenräumen in und außerhalb der Wohnung. Derartige Schäden sind dem Vermieter vom Mieter zu ersetzen.

Ist streitig, ob Schimmel wegen hindernden sogenannten Wärmebrücken (Rolläden, ungedämmte Stahlbetonteile, Heizkörpernischen etc.) oder wegen fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhaltens entstanden ist, gilt die Sphärentheorie, wonach jede Partei für die in ihrer Risikosphäre liegenden Umstände beweispflichtig ist. Danach hat:

• der Mieter das Vorliegen eines Mangels darzulegen,
• der Vermieter zu beweisen, dass weder Baumängel, der Zustand von Fenster, Türen und der Heizungsanlage Einfluss auf die Mängel haben; so auch, dass keine Wärmebrücken vorhanden sind und die Wohnung wärmeisoliert ist,
• der Mieter sich durch Beweis ordnungsgemäßer Belüftung, Beheizung und Möblierung von Verursachung und Verschulden zu entlasten.

7. Ansprüche des Mieters bei zu kalter Wohnung

Als Vermieter sollten Sie nach den vorgenannten Grundsätzen auf ausreichende Beheizbarkeit der Wohnung achten, um sich nicht Ansprüchen auf Mietminderung, Mängelbeseitigung und Schadensersatz auszusetzen. Dies kann auch den Anspruch auf ein zusätzliches Heizgerät umfassen.

Kommt der Vermieter den Heizpflichten nicht nach, kann der Mieter bei besonderer Dringlichkeit gerichtlich im Eilverfahren im Wege eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vorgehen.

8. Besonderheiten bei Gewerberäumen

Es geltend die vorgenannten Grundsätze zur Vermietung von Wohnraum. Für Büros, Restaurants und Cafés wird eine Temperatur von 20 °C als angemessen erachtet.

Allerdings sind bei Geschäftsräumen weitreichendere Vereinbarungen möglich. So haben vertragliche Regelungen wegen unterschiedlicher Arten und Zeiten eine größere Bedeutung. Bei Ermittlung der vorzuhaltenden Temperaturen und des jeweiligen Standards kann auf die Vorschriften der DIN und des Arbeitsschutzes zurückgegriffen werden.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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