Härtefalleinwand bei Modernisierungsumlagen

Wenn der Vermieter eine Modernisierung plant, will er kalkulieren, ob er die Kosten auf die Mieter umlegen kann. Grundsätzlich ist dies möglich. Wenn die Mieterhöhung aber für den Mieter eine unangemessene Härte bedeutet, kann eine Mieterhöhung ausgeschlossen sein.

In einem aktuellen Fall hatte sich der Mieter auf diese Härte berufen. Der Vermieter war der Ansicht, dass kein Fall der Härte vorlag, weil der Mieter, der Arbeitslosengeld II bezieht, allein in einer 86 m² großen Wohnung lebt; nur 50 m² seien angemessen. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 9.Oktober 2019, VIII ZR 21/19) ist dieser Argumentation nicht gefolgt.

Beim Härtefalleinwand ist abzuwägen, ob das Refinanzierungsinteresse des Vermieters das Interesse des Mieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt zu erhalten überwiegt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Ausgangspunkt eine Entscheidung des Vermieters ist, die der Mieter nicht beeinflussen kann. In dem entschiedenen Fall überwog das Interessen des Mieters. Er wohnte bereits seit 1962 in der Wohnung; es könne ihm daher jetzt nicht ohne weiteres entgegengehalten werden, dass er über seine Verhältnisse wohne. Ob der Mieter darauf verwiesen werden kann, einzelne Räume der Wohnung unterzuvermieten und dadurch weitere Einnahmen zu erzielen, hat das Gericht kritisch gesehen, musste diesen Punkt aber aus prozessrechtlichen Gründen nicht entscheiden.

In dem Fall spielten auch die beiden Ausnahmen des Härtefalleinwands eine Rolle. Der Härteeinwand kann nicht erhoben werden, wenn durch die Modernisierung erst ein allgemein üblicher Zustand geschaffen wird oder wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat. Zur Prüfung dieser beiden Fragen, hat der BGH die Sache wieder an das Landgericht Berlin zurückverwiesen.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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