Worauf sollten Vermieter bei den Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen und Untermiete achten?

Wir haben schon mehrfach zum Thema Mieterselbstauskunft und Datenschutz im Mietverhältnis informiert. Es gibt aber noch grundsätzlichere Fragen beim Mietvertragsabschluss zu beachten. Wir haben nun eine kleine Reihe von Beiträgen zum Thema „Fallstricke bei Mietvertragsabschluss“ verfasst. Diese sollen Ihnen helfen rechtliche Fallen zu vermeiden aber auch wirtschaftlich sinnvoll zu handeln. In diesem vierten und letzten Beitrag geht es um die Schönheitsreparaturen und Untermiete. Unseren vorherigen Beitrag aus unserer Reihe finden Sie hier: “Fallstricke bei Mietvertragsabschluss – Miethöhe und Mieterhöhung“.

Welche Vereinbarung kann in Bezug auf die Schönheitsreparaturen getroffen werden?

In der Regel renovieren Vermieter vor der Vermietung die Wohnung, damit die Wohnung bei den Mietinteressenten einen besseren Eindruck macht und die Vermietung erleichtert wird bzw. ein höherer Mietzins erzielt wird.

Hier stellen sich für den Vermieter immer die Fragen: Wie bekomme ich die Wohnung vom Mieter zurück? Was passiert, wenn der Mieter schon nach einem dreiviertel Jahr auszieht oder erst nach sechs Jahren? Muss der Mieter die Wohnung renovieren? Kann er die Wände ordentlich gestrichen in einem pinken Farbton hinterlassen? Kann ich dem Mieter Geld geben, damit der Mieter selbst die Wohnung renoviert und so selbst auf den Zustand achtet? Wie hoch muss dieser Geldbetrag sein? Habe ich das Recht, die Wohnung weiß gestrichen zurückzubekommen?

Sehen Sie sich hier unsere Videos zum Thema "Mietvertrag" an.

In Bezug auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter werden immer mehr Entscheidungen durch Gerichte getroffen, die eine Pflicht des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen tendenziell reduzieren. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach hervorgehoben, dass die Dekoration der Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses dem Mieter obliegt. Nur selten oder gar nicht kann der Vermieter anschließend eine Renovierung oder gar das Streichen der Wände und Decken in weiß verlangen.

Aktuell gibt es daher zwei Empfehlungen: In Märkten, in denen die Vermietung schwierig ist, sollten die Wohnungen gut renoviert sein, um die Vermietung zu ermöglichen. Der Vermieter sollte hier mit einkalkulieren, dass er bei Auszug des Mieters zumindest teilweise erneut renovieren muss. Hier sollte versucht werden, mit dem Mieter die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen zu vereinbaren, wie dies in unserem Mustermietvertrag vorgesehen ist.

In Märkten, in denen das Angebot sehr gering ist, bzw. in Märkten, in denen der Gesetzgeber die Miete deckelt (z.B. Berlin mit dem Mietendeckel) bietet sich aus wirtschaftlicher Sicht nicht mehr an, die Wohnung an den Mieter renoviert zu übergeben. Sollte der Mieter ausziehen, ist davon auszugehen, dass der nächste Mieter die Wohnung dann so nimmt, wie der Vormieter sie zurückgelassen hat. Eine Renovierung der Wohnung ist oft unwirtschaftlicher als die eben beschriebene Vermietung. Insoweit bietet es sich an, in den Vertrag aufzunehmen, dass der Vermieter keine Schönheitsreparaturen übernimmt. Gleichfalls sollte der Zustand der Wohnung (auch der schlechte Zustand) entsprechend dokumentiert werden, sodass der Mieter später nicht mehr verlangen kann, als er ursprünglich bekommen hat.

Welche Regelungen sollten im Mietvertrag zur Untervermietung enthalten sein?

Die Rechte der Wohnungsmieter sind in Deutschland sehr weitgehend. Sofern der Mieter den Vertrag nicht verletzt, kann der Vermieter sich eigentlich nicht mehr von dem Mietverhältnis lösen. Es gibt nur wenige Ausnahmen, z.B. die Kündigung wegen Eigenbedarfs.

In Märkten mit wenig freien Wohnungen sind Mieter dazu übergegangen, selbst Vermieter „zu spielen“. Sie vermieten teilweise die Wohnungen zu einem deutlich höheren Betrag an Dritte weiter, als sie selbst zahlen müssen. Ein finanzielles Risiko gehen sie in der Regel nicht ein, da beispielsweise die Instandhaltungspflicht weiter beim eigentlichen Vermieter liegt. Hat der Untermieter einen Mangel, wendet er sich an den Hauptmieter und dieser sich dann an den Vermieter. Einige Mieter bestreiten durch diese weite Vermietung von Wohnungen vollständig ihren Lebensunterhalt. Der Vermieter profitiert von dieser teureren Weitervermietung nicht, obwohl er das vollständige Risiko und die Instandhaltung und Instandsetzungspflicht der Wohnung trägt.

Aus diesem Grund sollte der Vermieter bereits in den Mietvertrag entsprechende Regelungen zur Untervermietung aufnehmen. Dabei darf der Vermieter nicht pauschal die Untervermietung verbieten. Er kann die Erlaubnis zur Untervermietung aber verweigern, wenn ein berechtigtes Interesse nicht dargetan wurde, in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. All dies und etwaige Abtretungen oder Zuschläge sollten bereits im Mietvertrag geregelt werden.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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