Erlaubnis zur Untervermietung oder nicht, das ist hier die Frage

Die Wohnungsmieten in Ballungsräumen steigen. Daher wollen viele Mieter an ihrem Mietvertrag festhalten, um sich eine günstige Wohnung zu erhalten, auch wenn sie eine Familie gründen oder in eine andere Stadt ein anderes Land umziehen. Um aber dann nicht für eine leerstehende Wohnung zu zahlen, soll ein Untermieter her. Nach § 540 BGB ist der Mieter jedoch ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Nach § 553 BGB kann der Wohnraummieter diese Erlaubnis sogar verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse besteht. Dieser Beitrag soll im Bereich des Wohnraummietrechts die Fragen der Voraussetzungen dieses Anspruchs erläutern und erklären, worauf Vermieter achten sollten, wenn eine derartige Bitte abgelehnt werden soll.

Wann muss eine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt werden?

Die Voraussetzungen für eine Untermieterlaubnis sind:

-       Überlassung eines genau bezeichneten Teils der Wohnung

-       Berechtigtes Interesse des Mieters

-       Nach Vertragsschluss entstanden

-       Zumutbarkeit für den Vermieter

Die begehrte Untervermietung bedarf sich nur auf einen Teil der Wohnung beziehen. Welcher Teil dies ist, muss der Mieter in seiner Bitte auf Erteilung mitteilen. Das Genehmigungsgesuch des Mieters löst nämlich frühestens dann einen Erlaubnisanspruch aus, wenn sich aus seinem Antrag ausdrücklich oder jedenfalls konkludent ergibt, dass keine vollständige Überlassung der Mietsache, sondern lediglich eine Vermietung eines konkret zu bezeichnenden „Teils des Wohnraums“ beabsichtigt ist (LG Berlin, Urteil vom 15.7.2021, 67 S 87/21). Mieter haben keinen Anspruch auf „Untervermietung“ der gesamten Wohnung.

Der Anspruch setzt aber nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat. Er kann also durchaus ausziehen, es soll ihm aber ein Teil der Wohnung zur Eigennutzung verbleiben. Wie groß dieser Teil ist, ist umstritten. Ein einzelnes Zimmer zum Unterstellen von Möbeln kann unter Umständen schon ausreichend sein.

Wenn ein Mieter in einen anderen Ort aus beruflichen Gründen umzieht, aber eine Rückkehr gewollt ist, liegt darin ein berechtigtes Interesse. Das Vorliegen berechtigter Interessen wird bejaht beim Eintritt von Arbeitslosigkeit oder anderer Gründe der Verringerung des Einkommens oder auch bei Erhöhung der Miete und damit eintretender Änderung der finanziellen Verhältnisse. Auch die Verminderung des Einbruchrisikos für den Fall längerer Abwesenheiten ist ein berechtigtes Interesse.

Das Interesse muss nach Vertragsschluss entstanden sein. Das Amtsgericht Brandenburg hat entschieden, dass ein Mieter keinen Anspruch auf Aufnahme seiner Lebensgefährtin in die Wohnung hat, wenn der Mietvertrag am 25.1.2018 abgeschlossen worden war und er mit seiner Freundin seit Sommer 2017 zusammen war (Urteil vom 6.6.2019, Az. 31 C 230/18). Die Entscheidung ist zweifelhaft, die Aufnahme eines Lebenspartners dürfte regelmäßig zu erlauben sein. Es ist auch durchaus nachvollziehbar, dass ein Paar erst nach einer gewissen Zeit den Entschluss fasst zusammenzuziehen. (Die Entscheidung des AG Brandenburg wird aber verständlicher, wenn klar wird, dass die Vermieterin der Wohnung wohl auch 2017 mit dem Mieter befreundet war.)

Wenn ein Mieter kurz nach Vertragsschluss um die Erteilung einer Untermieterlaubnis bittet, sollte der Zeitpunkt des Entstehens des berechtigten Interesses nachgeprüft werden.

Selbst wenn alle diese Voraussetzungen vorliegen, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB).

Nach dem Wohnungsaufsichtsgesetz Berlin sollen jeder Person über sechs Jahren 9 m² zur Verfügung stehen. Erst danach dürfte in Berlin eine Überbelegung vorliegen. Folgendes Beispiel soll dies verdeutlichen: In eine 85-m²-Wohnung zogen in den 70er Jahren eine Familie mit drei kleinen Kindern ein. Es wurden zwei weitere Kinder geboren, die Familie war zu siebt. Jedem standen 12 m² zur Verfügung. In den 2000er Jahren heirateten die älteren Söhne der Familie. Drei Ehefrauen wurden in die Wohnung aufgenommen. Nun wohnten zehn erwachsene Personen in der Wohnung. Erst der Aufnahme der letzten Ehefrau der Söhne, also der zehnten (!) Person musste die Vermieterin wegen einer Überbelegung nicht zustimmen. Etwas Anderes gilt selbstverständlich dann, wenn durch die „Überbelegung“ Schäden an der Wohnung entstanden sind.

Die Solvenz des Untermieters soll bei der Bewertung der Zumutbarkeit für den Vermieter keine Rolle spielen, weil gegenüber dem Vermieter nur der Mieter haftet. Dies erscheint aber immer dann zweifelhaft, wenn das berechtigte Interesse mit den finanziellen Verhältnissen begründet wird.

Eine kurzfristige Untervermietung an Touristen dürfte für den Vermieter unzumutbar sein.

Welche Informationen muss der Mieter liefern, wenn er um die Untermieterlaubnis bittet?

Zunächst vorab: Es gibt keine Formvorschrift für die Bitte um Erlaubnis der Untervermietung ebenso wenig wie für die Erteilung der Erlaubnis. Anzugeben sind Name, Anschrift und Alter des Untermieters. Daneben sind Ausführungen zu den Gründen für die Untervermietung zu machen und mitzuteilen, welche Räume untervermietet werden sollen.

Was kann passieren, wenn der Vermieter sich auf die Bitte des Mieters nicht äußert?

Die unterlassene Äußerung auf ein berechtigtes Untermietbegehren entspricht der Verweigerung der Erlaubnis. Aber: Eine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf dessen sich aus § 553 BGB ergebende Formalpflichten zur Erwirkung einer Überlassungserlaubnis hinzuweisen, besteht nicht (LG Berlin, Urteil vom 15.7.2021, Az. 67 S 87/21). Sie müssen sich also auf eine unwirksame oder unvollständige Bitte nicht äußern. Wenn Sie aber Zweifel haben, ob die Informationen ausreichend sind, ist es sicherer sich zu äußern und Nachfragen zu stellen.

Was kann passieren, wenn der Vermieter die Untermieterlaubnis zu Unrecht verweigert?

Zum einen kann der Mieter in einem solche Fall Klage auf Erteilung der Untermieterlaubnis erheben. Dies wird er tun, wenn der die Wohnung unbedingt behalten will.

Zum anderen könnte er außerordentlich kündigen (§ 540 Abs. 1 BGB). Dies wird er tun, wenn er unbedingt aus einem befristeten Mietverhältnis oder von einem vereinbarten Kündigungsausschluss lösen will.

Was kann passieren, wenn der Mieter ohne Erlaubnis untervermietet?

In diesem Fall kann der Vermieter nach § 542 Abs. 2 Nr. 2 BGB das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. In diesem Fall ist aber eine Abmahnung erforderlich. Erst wenn der Mieter nach Abmahnung sein vertragswidriges Verhalten fortsetzt, kann der Vermieter kündigen.

Wenn der Vermieter kein Interesse an der Kündigung hat, könnte er den Mieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen.

Was bleibt als Fazit?

Prüfen Sie die Bitte des Mieters auf Erteilung der Untermiete genau! Fragen sie nach, wenn Sie weitere Informationen benötigen!

Wenn der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis besteht, erteilen Sie diese nur für den Einzelfall! Erteilen Sie keine generelle Untermieterlaubnis!

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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