Energieausweis und Mietvertrag

Bei der Erstellung unserer Muster tauchen immer wieder Fragen auch von Nutzern auf: Soll der Energieausweis dem Mieter nur vorgelegt oder soll er dem Mietvertrag beigefügt werden?

Im Kern geht es darum, ob der Vermieter mit der Übergabe des Energieausweises an den Mieter als Anlage / Bestandteil des Mietvertrags eine Garantie oder Zusicherung für eine bestimmte Eigenschaft übernimmt. Wenn er dies täte, besteht ein Haftungsrisiko für hohe Energiekosten. Andererseits sollte der Vermieter beweisen können, dass er dem Mieter den Energieausweis vorgelegt hat.

Die Frage, ob hier eine bestimmte Eigenschaft zugesichert wird, wird in der juristischen Literatur diskutiert. Eine Entscheidung eines Obergerichts ist dazu bisher nicht veröffentlicht. Eine Zusicherung wird meist nur dann angenommen, wenn dem Verhalten des Vermieters entnommen werden kann, dass er für die Einhaltung der Energiekennwerte bzw. der Bedarfszahlen unbedingt einstehen und ggf. bei Abweichungen Schadenersatz leisten will (so z.B. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 103).

Aus dem Passus, dass der Energieausweis Vertragsbestandteil wird, folgt nicht, dass eine bestimmte Eigenschaft zugesichert wird und auch nicht, dass der Vermieter für einen erhöhten Energieverbrauch einstehen will. Der Energieausweis lässt ausdrücklich keinen Rückschluss auf die Kosten zu und ist zudem der Ausweis des Hauses und nicht der einzelnen Wohnung. Es dürfte allgemein bekannt sein, dass bei einem individuell hohen Heizbedarf auch ein höherer Energieverbrauch und damit höhere Kosten entstehen.

Daneben gehen wir davon aus, dass Vermieter die Ausweise nach bestem Wissen und Gewissen erstellen lassen und diese daher zutreffend sind. Eine Haftung ist also auch aus diesem Grund sehr unwahrscheinlich.

Eine andere Möglichkeit wäre die Vorlage des Energieausweises zur Einsicht verbunden mit einer Bestätigung des Mieters, damit diese Vorlage im Streitfall bewiesen werden kann, oder eine Klarstellung im Mietvertrag, dass das Beifügen des Energieausweises aufgrund der gesetzlichen Vorlagepflicht zu Informationszwecken erfolgt.

Für welche Variante wir uns entschieden haben, können Sie unseren Mietvertragsmustern entnehmen.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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