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Die Weiterbildungspflicht nach § 34c GewO und § 15b MaBV
Alles, was Immobilienverwalter wissen müssen
02.12.2024Warum gibt es eine Weiterbildungspflicht für Immobilienverwalter?
Seit dem 1. August 2018 sind Wohnimmobilienverwalter gesetzlich verpflichtet, sich regelmäßig weiterzubilden. Diese Vorschrift, geregelt in § 34c GewO (Gewerbeordnung) in Verbindung mit § 15b Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), zielt darauf ab, sicherzustellen, dass Fachkenntnisse stets auf dem neuesten Stand bleiben. In einem dynamischen Markt wie der Immobilienwirtschaft ist dies unerlässlich. Unabhängig davon droht ein Bußgeld von 5.000 Euro in jedem Einzelfall bzw. ein Entzug der Zulassung.
Wer ist von der Weiterbildungspflicht nach § 34c GewO und § 15b MABV betroffen?
Die Weiterbildungspflicht gilt für alle Gewerbetreibenden, die das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern oder Mietverhältnisse verwalten – insoweit gilt es für jeden WEG-Verwalter und Mietverwalter. Häufig erhalten wir die Frage: Sind alle Mitarbeiter von der Weiterbildungspflicht nach § 34c GewO betroffen oder nur bestimmte Mitarbeiter? Mitarbeiter, die aktiv an der Immobilienverwaltung beteiligt sind, etwa durch die Organisation von Eigentümerversammlungen oder die Erstellung von Wohngeldabrechnungen, sind verpflichtet, sich weiterzubilden. Bei Mitarbeitern in unterstützenden Rollen, wie Buchhaltung oder Sekretariatsarbeiten, wird teilweise davon ausgegangen, dass sie von der Fortbildungsverpflichtung ausgenommen sind.
Welche Ausnahmen von der Weiterbildungspflicht nach § 34c GewO gibt es?
Pesonen mit einem Abschluss als Immobilienkaufmann/-frau oder geprüfter Immobilienfachwirt sind für die ersten drei Jahre nach Abschluss ihrer Ausbildung von der Weiterbildungspflicht befreit. Hintergrund ist hier, dass mit der Ausbildung der Nachweis der Qualifizierung erbracht ist – diese Vermutung gilt dann für 3 Jahre. Häufig stellt sich auch die Frage: Gilt die Weiterbildungspflicht gemäß § 34c GewO, § 15b MaBV auch für juristische Personen wie GmbH und Aktiengesellschaft (AG)? Für juristische Personen wie GmbHs oder AGs gilt, dass gesetzliche Vertreter, die aktiv in der Immobilienverwaltung tätig sind, ebenfalls die Anforderungen erfüllen müssen.
Welche Zeiträume und Nachweispflichten bestehen bei der Weiterbildungspflicht nach § 34c GewO, § 15b MaBV?
Innerhalb eines Dreijahreszeitraums müssen Wohnimmobilienverwalter mindestens 20 Stunden Weiterbildung nachweisen. Die Nachweise sind fünf Jahre aufzubewahren und auf Nachfrage den zuständigen Behörden wie dem Gewerbeamt oder der IHK (Industrie- und Handelskammer) vorzulegen. Diese Nachweise müssen detaillierte Informationen wie Name des Teilnehmers, Datum, Inhalte und Umfang der Weiterbildung sowie die Kontaktdaten des Weiterbildungsanbieters enthalten. Ein Versäumnis der Nachweispflicht kann als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro geahndet werden.
Welche Möglichkeiten der Weiterbildung der Weiterbildung von Immobilienverwaltern gibt es?
Immobilienverwalter können die Weiterbildung nach § 34c GewO, § 15b MaBV auf unterschiedliche Weise erfüllen. Zulässig sind Präsenzseminare, Online-Seminare, begleitetes Selbststudium mit einer Lernerfolgskontrolle sowie betriebsinterne Schulungen. Es ist entscheidend, dass die Inhalte den Anforderungen der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) entsprechen. Nicht jeder, der eine Weiterbildung anbietet, ist hierzu auch qualifiziert. Nutzen Sie Fortbildungsangebote, die nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, wenden Sie Zeit und Geld auf, ohne anschließend einen qualifizierten Fortbildungsnachweis in den Händen zu halten.
Welche Themen sind für Immobilienverwalter relevant nach?
Zu den für Immobilienverwalter relevanten Themen gehören: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, kaufmännische und technische Aspekte der Immobilienverwaltung, Verwaltung von Wohnungseigentums- und Mietobjekten, rechtliche Rahmenbedingungen wie das WEG-Recht, Wettbewerbsrecht und Verbraucherschutz. Die Anlage 1 zu § 15b MaBV enthält konkret folgende Vorgaben:
1. Grundlagen der Immobilienwirtschaft
1.1 Lebenszyklus der Immobilie
1.2 Abgrenzung Facility Management – Gebäudemanagement
1.3 Gebäudepläne, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen
1.4 Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich
1.5 Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereich
2. Rechtliche Grundlagen
2.1 Bürgerliches Gesetzbuch
2.1.1 Allgemeines Vertragsrecht
2.1.2 Mietrecht
2.1.3 Werkvertragsrecht
2.1.4 Grundstücksrecht
2.2 Grundbuchrecht
2.3 Wohnungseigentumsgesetz
2.4 Rechtsdienstleistungsgesetz
2.5 Zweckentfremdungsrecht
2.6 Makler- und Bauträgerverordnung
2.7 Betriebskostenverordnung
2.8 Heizkostenverordnung
2.9 Trinkwasserverordnung
2.10 Wohnflächenverordnung
2.11 Grundzüge des Mietprozess- und Zwangsvollstreckungsrechts
2.12 Informationspflichten des Verwalters
2.12.1 Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung
2.12.2 Digitale-Dienste-Gesetz
2.12.3 Preisangabenverordnung
2.12.4 Energieeinsparverordnung
3. Kaufmännische Grundlagen
3.1 Allgemeine kaufmännische Grundlagen
3.1.1 Grundzüge ordnungsgemäßer Buchführung
3.1.2 Externes und internes Rechnungswesen
3.2 Spezielle kaufmännische Grundlagen des WEG-Verwalters
3.2.1 Sonderumlagen/Instandhaltungsrücklage
3.2.2 Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans
3.2.3 Hausgeld, Mahnwesen
3.3 Spezielle kaufmännische Grundlagen des Mietverwalters
3.3.1 Rechnungswesen
3.3.2 Verwaltung von Konten
3.3.3 Bewirtschaftung
4. Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten
4.1 Begründung von Wohnungs- und Teileigentum
4.2 Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
4.3 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
4.4 Pflichten des WEG-Verwalters
4.4.1 Durchführung von Eigentümerversammlungen
4.4.2 Beschlussfassung
4.4.3 Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung
4.5 Sonstige Aufgaben des WEG-Verwalters
4.5.1 Verwalterbestellung, Verwaltervertrag
4.5.2 Verwaltungsbeirat
4.5.3 Konflikt-, Beschwerde- und Sozialmanagement
4.6 Objektmanagement
5. Verwaltung von Mietobjekten
5.1 Bewirtschaftung von Mietobjekten
5.2 Objektmanagement
5.3 Konflikt-, Beschwerde- und Sozialmanagement
5.4 Sonstige Aufgaben des Mietverwalters
5.4.1 Vermietung
5.4.1.1 Mieterauswahl
5.4.1.2 Ausgestaltung des Mietvertrages
5.4.1.3 Mieterhöhungen und Mietsicherheiten
5.4.2 Allgemeine Verwaltung der Mietwohnung
5.4.2.1 Bearbeitung von Mängelanzeigen
5.4.2.2 Erstellung von Betriebskostenabrechnungen
5.4.2.3 Beendigung und Abwicklung von Mietverhältnissen
6. Technische Grundlagen der Immobilienverwaltung
6.1 Baustoffe und Baustofftechnologie
6.2 Haustechnik
6.3 Erkennen von Mängeln
6.4 Verkehrssicherungspflichten
6.5 Instandhaltungs- und Instandsetzungsplanung; modernisierende Instandhaltung
6.6 Energetische Gebäudesanierung und Modernisierung
6.7 Altersgerechte und barrierefreie Umbauten
6.8 Fördermitteleinsatz; Beantragung von Fördermitteln
6.9 Dokumentation
7. Wettbewerbsrecht
7.1.1 Allgemeine Wettbewerbsgrundsätze
7.1.2 Unzulässige Werbung
8. Verbraucherschutz
8.1.1 Grundlagen des Verbraucherschutzes
8.1.2 Schlichtungsstellen
8.1.3 Datenschutz
Wie prüfen die Aufsichtsbehörden die Weiterbildungspflicht nach § 34c GewO?
Seit 2024 können die Aufsichtsbehörden erstmals prüfen, ob die Weiterbildungspflicht für den Zeitraum von 2021 bis 2023 erfüllt wurde. Wohnimmobilienverwalter sollten daher sicherstellen, dass sie die erforderlichen Nachweise stets griffbereit haben. Erfahrungen zeigen, dass Behörden wie das Gewerbeamt oder die IHK von ihrem Recht auf Überprüfung regelmäßig Gebrauch machen.
Was passiert, wenn Immobilienverwalter gegen die Fortbildungspflicht nach § 34c GewO, § 15b MaBV verstoßen?
Der Gesetzgeber hat die Weiterbildungspflicht in § 34c GewO in Verbindung mit § 15b MaBV für Immobilienverwalter festgeschrieben und zugleich ein Bußgeld in Höhe von 5.000 Euro bestimmt, wenn Immobilienverwalter die Weiterbildungspflicht nicht oder nicht ausreichend erfüllen. Dies ist aber nicht die einzige Sanktion – letztlich kann die Zulassung widerrufen werden.
Wie kann eine Behörde die Verletzung der Fortbildungspflicht nach § 34c GewO sanktionieren? Kann die Behörde die Erlaubnis widerrufen?
Die GewO bestimmt, dass Immobilienverwalter eine Erlaubnis der zuständigen Behörde haben müssen. Diese Erlaubnis wird unter anderem an die Zuverlässigkeit des Immobilienverwalters geknüpft. Hat ein Immobilienverwalter die Erlaubnis bekommen, muss er seine Zuverlässigkeit während seiner Tätigkeit aufrechterhalten. Tut er dies nicht, kann die Erlaubnis widerrufen werden. Verstößt ein Immobilienverwalter gegen die Weiterbildungspflicht, bringt er damit zum Ausdruck, dass er sich nicht an die bestehenden gesetzlichen Vorgaben hält. Wer sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben hält, kann nicht als zuverlässig angesehen werden – insoweit kann die Erlaubnis zur gewerblichen Tätigkeit als Immobilienverwalter widerrufen werden.
Welche Kosten entstehen für die Weiterbildung? Wie können die Kosten steuerlich berücksichtigt werden?
Die Kosten für Weiterbildungsmaßnahmen können je nach Anbieter und Format variieren. Während ein begleitetes Selbststudium bei etwa 1.000 Euro beginnt, können Präsenzseminare höhere Kosten verursachen. Die Ausgaben sind jedoch steuerlich absetzbar und damit eine lohnende Investition in die eigene berufliche Qualifikation.
Haftet ein Verwalter, wenn er seine Fortbildungspflicht verletzt hat?
Immobilienverwaltung ist komplex und setzt die Kenntnis von unzähligen Gesetzen, behördlichen und gerichtlichen Vorgaben und technisches Knowhow voraus. Entsteht durch die Tätigkeit eines Immobilienverwalters ein Schaden, kann der geschädigte Eigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG oder GdwE) den Verwalter in die Haftung nehmen. Bei einem solchen Prozess muss das Gericht beurteilen, ob den Verwalter ein Verschulden trifft. Ein Verschulden könnte dann bejaht werden, wenn der Verwalter mangels Wissen den Schaden verursacht hat. Insoweit ist die regelmäßige Fortbildung nicht nur die Erfüllung einer gesetzlichen Verpflichtung sondern auch eine Maßnahme, um Haftungsansprüche zu vermeiden.
Wie regelmäßig muss der Immobilienverwalter sich fortbilden?
Die GewO bestimmt, dass der Immobilienverwalter sich im Umfang von 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren fortbilden muss. Einige Auftraggeber und auch Verbände fordern eine umfangreichere Fortbildung. Gerade bei großen Aufträgen, die ausgeschrieben werden, ist eine umfassende Qualifizierung nicht nur hilfreich bei der Bewerbung, sondern oft auch Grundvoraussetzung der Ausschreibung. Dabei wird auch Wert auf eine kontinuierliche Fortbildung gelegt.
Welche Vorteile bietet eine regelmäßige Fortbildung?
Immobilienverwalter sind an verschiedenen Fronten gefordert: Recht, Technik, Software, Mitarbeiterführung. Gerade bei Gesetzesänderungen, neuen Gesetzen und Verordnungen ist eine große Aktualität der Weiterbildung notwendig, um passend reagieren zu können und die eigene Haftung zu reduzieren. Es müssen nicht immer Fortbildungsmodule von 60 Minuten und mehr sein, um sich auf dem aktuellen Stand zu halten und Fortbildungspunkte zu sammeln. Oft sind punktgenaue und kompakte Fortbildungen einfacher in den Arbeitsalltag zu integrieren als ganztägige Seminare mit An- und Abfahrt.
Wann ist eine Weiterbildung über ein Präsenzseminar, ein Webinar oder ein Video sinnvoll?
Es gibt verschiedene Weiterbildungsformate. Alle haben ihre Berechtigung. Ein Präsenzseminar ist oft wie ein Klassentreffen, wenn man Berufskollegen trifft und sich in der Pause austauschen kann. Ein Webinar mit Vortrag und Fragen und Antworten hat den Vorteil, dass der Referent auf individuelle Sachverhalte eingehen kann. Eine Fortbildung über Videos hat den Vorteil, dass Sie starten können, wann sie wollen und eine Kaffeepause kommt, wenn Sie es wünschen. Mit allen Formaten können Sie Ihr Fortbildungspflicht erfüllen – es ist Ihre Wahl.
Mit LEWENTO wird Ihre Weiterbildungspflicht unkompliziert. Ob Video oder Webinar – unser Wissensangebot ist topaktuell, kompakt und aus der Praxis für die Praxis. Sammeln Sie unkompliziert Wissen und MaBV-Fortbildungspunkte – punktgenau zu dem Thema, das Sie gerade bewegt. Starten Sie jetzt und erledigen Sie Ihre Weiterbildung stressfrei!
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Bildnachweis: LEWENTO