Die Vereinbarung einer Mietsicherheit im Wohnraummietverhältnis

Es ist im Interesse vieler Vermieter, Ansprüche aus dem Mietverhältnis durch eine Mietsicherheit abzusichern. Umgangssprachlich wird hier von Kaution oder Mietkaution gesprochen. Mit anderen Worten die Kaution im Mietverhältnis ist die Mietsicherheit.  Dieser Beitrag beantwortet die am häufigsten gestellten Fragen rund um das Thema „Vereinbarung einer Mietsicherheit im Wohnraummietverhältnis“.

Hat der Vermieter einen Anspruch auf eine Mietsicherheit?

Ein gesetzlicher Anspruch des Vermieters auf die Leistung einer Mietsicherheit besteht nur im Ausnahmefall des § 563b Abs. 3 BGB nach dem Tod eines Mieters. Danach kann der Vermieter, falls der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen, die in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es fortgesetzt wird, eine Sicherheitsleistung nach Maßgabe des § 551 BGB verlangen.

Der Vermieter hat ansonsten nur dann einen Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit, wenn er dies vertraglich mit dem Mieter vereinbart hat.

Wie wird eine Mietsicherheit vereinbart?

Die Mietsicherheit wird meist im Mietvertrag, kann aber auch außerhalb des Mietvertrags vereinbart werden. Für Form und Frist gibt es keine besonderen Vorschriften. Eine Vereinbarung ist im Wege einer Individual- oder auch einer Formularklausel möglich. In jedem Fall ist aber § 551 BGB zu beachten. Dort sind für das Wohnraummietrecht die Grenzen einer Kautionsvereinbarung geregelt. So darf keine höhere Kaution für eine Wohnung vereinbart werden als drei Nettokaltmieten; bei einer Barkaution muss dem Mieter gestattet werden, diese in drei monatlichen Raten zu zahlen und die Verzinsung darf nicht ausgeschlossen werden.

Wenn eine dieser Grenzen überschritten wurde, führt dies nicht zwingend zur Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung insgesamt. Die Abrede über die Mietsicherheit bleibt in der Regel wirksam bis zur zulässigen Höhe bzw. zum jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt.

Kann eine Mietsicherheit auch noch nachträglich vereinbart werden?

Eine Sicherheitsleistung kann auch noch nachträglich vereinbart werden. In Betracht kommt hier eine Vereinbarung einer Sicherheit für den Rückbau von bestimmten Baumaßnahmen, z.B. nach dem neuen § 554 BGB. Für den Rückbau von Maßnahmen zur Barrierereduzierung, zum Einbruchsschutz und zum Ausbau der E-Mobilität kann sich der Mieter zu einer Sicherheitsleistung verpflichten.

Denkbar ist auch, dass wenn einer von mehreren Mietern aus einem Mietverhältnis ausscheiden will, nachträglich mit dem oder den verbleibenden Mietern eine neue Sicherheitsabrede getroffen wird.

Ansonsten gilt, dass bereits Gesagte: der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Kaution. Wenn aber der Mieter im laufenden Mietverhältnis auch nachträglich zur Sicherheitsleistung bereit ist, kann eine nachträgliche Vereinbarung geschlossen werden.

Welche Ansprüche können mit der Mietkaution gesichert werden?

Die Kaution kann immer nur entsprechend des vereinbarten Sicherungszwecks verwendet werden. Im Fall des § 554 BGB für den Rückbau der dort benannten Maßnahmen, nicht aber für andere Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Die mietvertragliche Kautionsabrede nach § 551 BGB soll Ansprüche aus dem Mietverhältnis sichern, also Mietforderungen, Betriebskosten, Schadensersatzansprüche aber auch Rechtsverfolgungskosten.

Es werden aber nur Ansprüche aus dem bestimmten Mietverhältnis gesichert und beispielsweise keine Ansprüche aus früheren Mietverhältnissen oder mietfremde Forderungen.

Im preisgebundenen Wohnraum gilt nach § 9 Abs. 5 WoBindG, dass nur Ersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder Beschädigungen gesichert werden können. Die Vereinbarung einer Kaution für preisgebundene Wohnungen, wonach die Mietsicherheit für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis geleistet wurde, wäre daher insgesamt unwirksam.

Darf der Vermieter die Art der Sicherheitsleistung bestimmen und wenn ja, welche Art der Kaution ist die beste?

Üblicherweise werden Kautionen für Wohnungen als Barkaution, durch Verpfändung von Sparbüchern, Konten oder Versicherungen oder durch Bürgschaften von Privatpersonen, Banken oder Kautionskassen geleistet. Viele Mustermietverträge sehen ein Wahlrecht des Mieters vor. Allerdings kann auch im Wege einer vom Vermieter gestellten Formularklausel eine bestimmte Art der Kaution vereinbart werden. Es ist hier die Entscheidung der Vertragsparteien, was sie zur Art der Kaution vereinbaren wollen.

Eine beste Art der Kaution gibt es leider nicht. Die einzelnen Arten haben Vor- und Nachteile. So ist Vorteil der Barkaution, dass der Vermieter den Geldbetrag erhält und dass er die Möglichkeit hat, mit Gegenforderungen aufzurechnen. Andererseits besteht ein Treuhandverhältnis und den Vermieter treffen aus diesem Treuhandverhältnis auch Pflichten hinsichtlich der Anlage der Mietsicherheit und der Abrechnung des Betrags und der Zinsen. Diesen Nachteil gibt es bei Bürgschaften oder Verpfändungen eben nicht. Eine Empfehlung für eine bestimmte Kautionsart kann daher hier nicht abgegeben werden, denn sie ist – wie immer im Mietrecht – von vielen Einzelfallfaktoren abhängig. Die Vor- und Nachteile der einzelnen Kautionsarten werden Gegenstand eines weiteren Beitrags und unseres Webinars „Die Mietsicherheit“ sein.

Autor: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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