Die Übergabe der Mietsache

Die Übergabe der Mietsache ist eines der wichtigsten Ereignisse während eines Mietverhältnisses. Meist beginnt ab Übergabe der Mieteinheit die Zahlungspflicht, manchmal berechnet sich die Dauer des Mietverhältnisses ab der Übergabe. Der nachfolgende kurze Beitrag soll die wichtigsten Fragen rund um das Thema Übergabe skizzieren:

Wo muss übergeben werden?

Die Übergabe der vermieteten Räume erfolgt am Mietobjekt selbst. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Schlüssel des Mietobjektes bei dem Vermieter abzuholen, um sich selbst Zutritt zu den Räumen verschaffen zu können. Auf der anderen Seite ist es ausreichend, wenn der Vermieter dem Mieter am Ort des Mietobjektes die Schlüssel übergibt.

Wann muss übergeben werden?

Der Vermieter hat dem Mieter die vermieteten Räumlichkeiten spätestens am Tag des Beginns des Mietverhältnisses zu übergeben. Es empfiehlt sich stets, einen konkreten Übergabetermin zu vereinbaren, wobei es dem Vermieter obliegt, diesen Termin zu benennen. Verstreicht der Übergabetermin, gerät der Vermieter mit der Übergabe der vermieteten Räume automatisch in Verzug.

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang, dass der Vermieter die Übergabe der vermieteten Räume dann nicht schuldet und insoweit ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, sofern der Mieter nicht die vereinbarte Kaution/Kautionsrate an den Vermieter gezahlt hat.

Was sind die Folgen einer unterlassenen Übergabe?

Wird die Übergabe der Mietsache vom Vermieter an den Mieter unberechtigt verweigert, gerät der Vermieter mit der Übergabe in Verzug. Für einen solchen Fall können dem Mieter Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zustehen. Als Schadensersatzansprüche kommen insbesondere die dem Mieter entstandenen Wohnkosten infrage, welche der Mieter für die Zeit bis zur tatsächlichen Übergabe der vermieteten Räumlichkeiten aufwenden musste.ortant;}”]Erfolgt keine Übergabe der vermieteten Räume an den Mieter, kommen auch eine fristlose Kündigung und weitergehende Schadenersatzansprüche in Betracht. Voraussetzung ist hierfür zunächst, dass der Mieter dem Vermieter eine angemessene Abhilfefrist setzt, innerhalb derer der Vermieter aufgefordert wird, die vermieteten Räume an den Mieter zu übergeben. Eine Fristsetzung ist für den Mieter dann entbehrlich, wenn der Vermieter die Übergabe der vermieteten Räume ernsthaft und endgültig verweigert oder die Frist offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Übergibt der Vermieter auch nach der gesetzten Frist die vermieteten Räume nicht an den Mieter, so kann der Mieter die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB aussprechen und das Mietverhältnis ist mit Zugang dieser Kündigung beim Vermieter sofort beendet.

Der Mieter kann dann weitergehende Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen. Als Schadensersatzansprüche kommen hierbei insbesondere in Betracht:

• Höhere Miete für die Anmietung von Ersatzräumen
• Maklergebühren
• Umzugskosten

Wie ist der vertragsgemäße Zustand der Mietsache bei Übergabe?

In der Regel werden die vermieteten Räume von den Parteien vor Beginn des Abschlusses des Mietvertrages besichtigt. Wurde eine solche Besichtigung durchgeführt und zum Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache ein von beiden Parteien des Mietvertrages unterzeichnetes Übergabeprotokoll angefertigt, dann gilt der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Besichtigung als vertragsgemäß, sofern dieser Zustand nicht im Widerspruch zu den Angaben im Übergabeprotokoll steht.

Macht der Mieter nach Übergabe der Mietsache geltend, ein nicht im Übergabeprotokoll aufgeführter Mangel sei vorhanden, dann scheiden Minderungsrechte des Mieters regelmäßig aus, zumal der Mieter bei Übergabe der Mietsache Kenntnis von diesem Mangel hatte. Für den Ausschluss der Minderung reicht es aus, dass der Mieter grob fahrlässig keine Kenntnis vom Mangel erlangt hat, was bereits dann gegeben ist, sofern der Mieter eine angebotene Wohnungsbesichtigung unterlässt.

Werden im Übergabeprotokoll bestimmte Mängel aufgeführt, dann gelten diese Mängel nicht automatisch als vom Mieter genehmigt. In einem solchen Fall besteht die Vermutung dafür, dass die Vertragsparteien diese Mängel deshalb aufgenommen haben, um den nicht vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu dokumentieren. Daraus folgt, dass der Vermieter zur Mangelbeseitigung verpflichtet ist und dem Mieter gegebenenfalls Minderungsrechte zustehen.

Für den Vermieter empfiehlt es sich immer, bei Übergabe der Mietsache ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Zum einen werden damit Beweisschwierigkeiten vermieden, und zum anderen ergibt sich aus dem Übergabeprotokoll der vertragsgemäße Zustand der vermieteten Räume.

Mit der Übergabe der Räume sind alle vorhandenen und zum Mietobjekt gehörenden Schlüssel an den Mieter zu übergeben. Der Vermieter ist nicht berechtigt, Schlüssel, mit denen der Zugang zu den vermieteten Räumen möglich ist, für sich zurückzuhalten. Passende Muster finden Sie hier.

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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