Die Modernisierung der vermieteten Eigentumswohnung - Teil 3

Zur Erinnerung: Personen, die Wohnungseigentum gebrauchen, sind unter bestimmten Voraussetzungen zur Duldung von Baumaßnahmen der Gemeinschaft oder anderer Eigentümer verpflichtet. Doch was heißt Duldung? In diesem Beitrag geht es darum, was ein Mieter oder ein anderer Nutzer tatsächlich tun muss oder doch nicht tun?

Kurz gesagt: Der Mieter muss die Tür aufmachen und die Personen, die die Maßnahmen durchführen, ihre Arbeit machen lassen. Dulden ist nur das passive Hinnehmen der durchzuführenden Arbeiten. Aktive Mitarbeit ist beim Dulden nicht geschuldet.

Das bedeutet zweierlei:

- der Mieter muss keine Baufreiheit schaffen.

- der Mieter muss auch nicht an einer Terminsvereinbarung mitwirken.

Von der Duldungspflicht umfasst sind aber auch Vor- und Nacharbeiten und gegebenenfalls auch Beeinträchtigung bei Arbeiten in anderen Wohnungen im Mehrfamilienhaus (z.B. durch Lärm).

Grundsätzlich gilt, dass zur Duldungspflicht eben nicht gehört, Umräummaßnahmen oder nach der Maßnahme Aufräummaßnahmen durchzuführen. Vielmehr sind die Bauenden dazu verpflichtet, die Wohnung nach der Baumaßnahme wieder in den vertragsgemäßen Zustand zurückzuversetzen. Nutzer müssen keine Baufreiheit schaffen, nichts abdecken, abkleben oder ähnliches. 

Selbstverständlich kann es auch hiervon Ausnahmen und zwar können diese aus Treu und Glauben folgen. Höchstpersönliche und private Dinge, wie Dokumente, sollen durch den Nutzer gesichert werden. Dies ist allerdings zwischen den Juristen umstritten; Urteile sind dazu kaum zu finden, denn die meisten Nutzer werden ihre privaten und vertraulichen Dinge eben auch sichern, ohne dass es darüber zu Streitigkeiten kommt. 

Wie gesagt, der Mieter muss aktiv keinen Termin mit Handwerkern vereinbaren. Der Mieter ist aber dazu verpflichtet, gemeinsam mit dem Vermieter (oder der GdWE oder des bauenden Eigentümers) an der Vereinbarung eines konkreten Termins mitzuwirken und diesen abzustimmen.

Was Sie nicht tun sollten (so wie meine Vermieterin es macht): Einen Zettel in den Briefkasten werfen und erklären, ich solle mich mit dem Elektriker in Verbindung setzen. Ich habe das zwar gemacht, war dazu aber nicht verpflichtet. Hätte ich hier nicht angerufen und einen Termin vereinbart, hätte ich keine Duldungs- oder andere Pflicht verletzt. (HINWEIS: Wir werden immer wieder gefragt, wann denn gekündigt werden kann, wenn ein Mieter nicht duldet. Wenn ein Mieter tatsächlich nicht duldet, kann abgemahnt und gekündigt werden. Aber dazu müssen Termine richtig angekündigt werden.)

Was heißt das nun? Der oder die Bauende kündigt einen Termin an und zwar mit Tag und Beginn der Maßnahme, Ende der Maßnahme, den einhergehenden Einschränkungen. Wir empfehlen nun, in diesem Schreiben den Mieter/Nutzer um eine Antwort zu bitten, ob er den Termin wahrnehmen kann oder nicht. Wenn der Mieter/Nutzer sich nicht meldet, sollten die Maßnahmen beginnen können.

Alternativ – je nach geplanter Maßnahme – kann auch gleich ein Alternativtermin angeboten werden, wiederum verbunden mit der Bitte sich dazu zu äußern. Es sollte aber in jedem Fall klar sein, wann die Maßnahmen beginnen bzw. durchgeführt werden, wenn sich der Mieter hier nicht meldet.

Meldet sich der Mieter nicht, wird an dessen Tür geklingelt und entweder wird geöffnet und geduldet oder eben nicht. Im zweiten Fall kann eine Duldungsklage erhoben werden.

Nutzer müssen dulden, brauchen sich also nur passiv zu verhalten. Wichtig ist nicht nur die form- und fristgerechte Ankündigung der Maßnahmen insgesamt, sondern dann auch die konkrete Ankündigung des konkreten Termins. Auch hier handelt es ich um eine Ankündigung (und keine Vereinbarung).

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