Die Modernisierung der vermieteten Eigentumswohnung - Teil 2

Zuständig für die Ankündigung ist die Gemeinschaft, wenn sie eine Maßnahme vornimmt, bzw. der Eigentümer, der eine Maßnahme vornehmen will. Wie im Verwaltertalk beschrieben sollte der Verwalter (für die Gemeinschaft) eine Liste der tatsächlichen Nutzer der Wohnungen vorhalten. Diese kann dann auch der einzelne bauwillige Eigentümer einsehen.

Wenn die Heizanlage nicht modernisiert, sondern nur instandgesetzt werden soll, liegen Erhaltungsmaßnahmen vor. Wenn dann die Wohnung betroffen ist, müssen diese auch angekündigt werden. Erhaltungsmaßnahmen müssen dabei genauso angekündigt werden wie im Mietrecht. Es gilt daher: Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

 

Die Ankündigung für Erhaltungsmaßnahmen bedarf keiner besonderen Form. Sie ist daher auch in Textform oder mündlich möglich. Mündliche Ankündigungen können wir aber aus Beweisgründen nicht empfehlen.

 

In der Ankündigung sollte Art und Umfang der Maßnahme beschrieben werden und wer wann und wie lange die Wohnung betritt und was dann passiert. Der Nutzer sollte anhand der Ankündigung beurteilen können, welche Beeinträchtigungen ihn erwarten. Die Ankündigungsfrist kann je nach Maßnahme von wenigen Tagen bis zu mehreren Monaten sein. Je dringender eine Baumaßnahme ist (Bsp. es regnet durch) umso kürzer ist die Ankündigungsfrist. Bei Wasserohrbrüchen dürfte eine Ankündigung (der Notmaßnahme) nicht notwendig sein, denn ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

Wenn nun doch die Anlage modernisiert wird, muss eine andere Ankündigung gemacht werden. Die Ankündigungspflicht dient dazu, dass sich der Nutzer der Wohnung auf die Maßnahmen einstellen und etwa erforderliche Vorbereitungsmaßnahmen treffen kann.

 

Hier gibt es Formvorschriften. Die Ankündigung muss mindestens in Textform erfolgen (also per E-Mail, Fax oder ähnlichem). Ein Schreiben ist selbstverständlich ebenfalls zulässig und wiederum aus Beweisgründen zu empfehlen. Die Erklärung muss sämtlichen Nutzern der betroffenen Wohnungen zugehen.

 

Die Frist beträgt (mindestens) drei Monate vor Beginn der Maßnahme. Die Maßnahme beginnt, wenn es zu Änderungen am Anwesen und Einwirkungen auf das Objekt kommt, die im Zusammenhang mit der geplanten Maßnahme stehen. Die Bereitstellung erforderlicher Gerätschaften auf dem Grundstück, die Gerüststellung oder auch die Installation notwendiger Versorgungsleitungen gehören daher bereits zu den eigentlichen Baumaßnahmen.

 

Die Ankündigung muss enthalten:

• die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen und

• den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme

 

Auch auf den Härteeinwand ist hinzuweisen, denn der Nutzer muss die Maßnahme nicht dulden, wenn sie für ihn oder seine Angehörigen eine Härte darstellt.

 

Dies klingt einfach, der Teufel steckt aber wie immer im Detail.

 

Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Rechtsprechung zur Modernisierungsankündigung im Mietrecht. Eine umfangreiche Kasuistik zu § 15 WEG gibt es noch nicht. Folgende Empfehlungen können wir aus der Rechtsprechung in Mietsachen ableiten:

 

Die Art der Maßnahme ist mindestens schlagwortartig zu beschreiben (so der BGH, anders die Instanzgerichte, die eine möglichst ausführliche Beschreibung verlangen). Die einzelnen Bauschritte müssen nicht mitgeteilt werden, aber der Nutzer muss in die Lage versetzt werden, zu verstehen, was in seiner Wohnung passiert und worauf er sich zweitweise und dauerhaft einstellen muss.

 

Zum Umfang der Maßnahme gehört die Mitteilung der Schwere der Eingriffe in die Bausubstanz und die Wohnsituation. Es muss aus der Ankündigung auch erkennbar sein, was mit etwaigem Eigentum der Nutzer passiert und z.B. ob das weiterhin verwendet werden kann.

 

Bei der Angabe von Beginn und Dauer muss dem Ankündigenden ein gewisser Spielraum zugebilligt werden. In der Regel muss die Kalenderwoche angegeben werden, noch vorteilhafter wäre eine taggenaue Ankündigung.

 

Am besten lässt sich der Umfang der Ankündigung so erklären: Stellen Sie sich vor, jemand will dort, wo Sie wohnen, Umbauarbeiten vornehmen. Sie kennen weder die Gründe noch die Planungen noch reden Sie mit dem Architekten oder Bauleiter. Sie kennen nur die Ankündigung des Vermieters / Bauenden und sitzen nun in Ihrer Wohnung und versuchen die Angaben mit den tatsächlichen Gegebenheiten in Einklang zu bringen (Wo soll die Balkontür hin und wohin die neue Heizung? Und das dauert zwei Wochen im April nächsten Jahres?). Wenn das funktioniert und Sie sich die Maßnahmen und deren Ergebnis im Wesentlichen vorstellen können, dann ist die Ankündigung ausreichend.

 

Nur der Vollständigkeit halber:

Bei unerheblichen Maßnahmen kann die Ankündigung einfacher gehalten werden (Bsp. Anschluss einer neuen Multimediasteckdose).

Umfangreiche Baumaßnahmen sind mit langem Vorlauf vorzubereiten. Die Ankündigungen sollten so ausführlich wie möglich gemacht werden. Fragen Sie uns gern.

Zum Widerspruchsrecht, Härteeinwand und der Interessenabwägung folgt ein weiterer Beitrag. Zur Modernisierungsankündigung ein Webinar am 18.3.2025.

 

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH