Die Kautionsabrechnung

Das Mietverhältnis ist beendet. Der Mieter hat die Wohnung geräumt und zurückgegeben. Es bestehen aber noch einzelne Ansprüche gegen den Mieter: Eine Miete ist offen und über die Betriebskosten ist noch nicht abgerechnet. Der Vermieter macht sich keine Sorgen, denn er hat ja die Kaution.

Dieser Fall kommt Ihnen bekannt vor? Hier gibt es aber eine Falle für Vermieter und Hausverwalter. Also lesen Sie unseren Beitrag:

Wann ist die Rückgabe der Mietkaution an den Mieter fällig?

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Fälligkeit der Rückgewähr der Kaution fortgeführt.

„Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.“ (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14).

Im Beispielsfall hat der Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter auf Zahlung der offenen Miete und vielleicht auf Nachzahlungen der Betriebskosten.

Die Kaution ist solange nicht fällig, solange der Mieter nicht alle Forderungen ausgeglichen hat. Der Mieter kann daher nicht erfolgreich auf Auszahlung der Kaution klagen.

Bedeutet dies jetzt aber, dass der Vermieter nicht abrechnen muss und die Kaution behalten darf?

Nein, genau das bedeutet es nicht. Die Rechtsprechung des BGH klingt vermieterfreundlich, ist sie aber nicht. Im Fall des BGH wollte sich der Vermieter im Jahr 2013 aus dem Kautionssparbuch befriedigen bzw. dieses Sparbuch zurückbehalten, weil der Mieter die Betriebskostenabrechnungen 2006 bis 2009 nicht bezahlt hatte. Da diese Forderungen jedoch alle verjährt waren, konnte sich der Vermieter nicht mehr aus der Kaution befriedigen und musste das Sparbuch herausgeben.

Der Anspruch auf Abrechnung der Kaution wird nach der angemessenen Überlegungsfrist fällig. Für unseren Beispielsfall bedeutet dies, dass der Vermieter über die Kaution abrechnen muss, damit der Mieter weiß, ob er mit Zahlungen zu rechnen hat. Der Vermieter muss sich auch aus der Kaution befriedigen, solange die Mietforderung und die Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung noch nicht verjährt sind.

Der Vermieter sollte sich wegen aller Forderungen, die er beziffern kann, aus der Kaution befriedigen. Einen Teil der Kaution kann der Vermieter zurückbehalten. Dieser Anteil sollte so bemessen sein, dass er ausreicht, um die zu erwartenden Kosten aus der Betriebskostenabrechnung oder aus den Betriebskostenabrechnungen zu decken. Der Rest des Kautionsguthabens sollte an die Mieter ausgekehrt werden.

TIPP Kaution!

Rechnen Sie über die Kaution möglichst zeitnah ab und behalten Sie nur einen Teil der Kaution für die Betriebskotenabrechnungen zurück.

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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