Die Bürgschaft als Mietsicherheit

Bei Mietvertragsabschluss stellt sich für Vermieter und Mieter die Frage nach der Mietkaution, insbesondere nach der Art der Kaution. Viele Mieter wollen gern Bürgschaften erbringen. Der folgende Beitrag beleuchtet die Frage: Was sollten Vermieter bei Mietern mit Bürgschaften unbedingt beachten? Wir geben Hinweise zu Form und Art der Kaution und zu den beiden großen Haftungsfallen für Vermieter und Verwalter.

Zunächst muss hier unterschieden werden zwischen Wohn- und Geschäftsraummieter.

Für die Vereinbarung und Inanspruchnahme von Mietsicherheiten im Wohnraummietverhältnis gibt es viele Regularien. Die Mietsicherheit darf grundsätzlich die Höhe von drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Das bedeutet, dass auch aus einer Bürgschaft nur die Zahlung von drei Monatsmieten verlangt werden kann. Wenn der Mieter noch eine Barkaution geleistet oder ein Sparbuch verpfändet hat und der Betrag bereits drei Mieten beträgt, dürften aus der Bürgschaft keine Ansprüche mehr bestehen. Es darf bei Wohnungsmietverhältnissen insgesamt nur eine Sicherheit von drei Mieten verlangt werden. Ausnahmen bestehen hier, wenn Kaution für besondere Maßnahmen geleistet werden, wie für den Rückbau von Maßnahmen der Barrierefreiheit oder den Rückbau von Satellitenanlagen.

Die weitere Ausnahme ist die freiwillige und unaufgeforderte Mehrleistung. Es ist denkbar, dass ein Mieter freiwillig und unaufgefordert eine Bürgschaft erbringt. Bei Vermietungen an Studenten oder auch bei Verhandlungen über die Entlassung einzelner Mieter aus dem Mietvertrag kommt dies häufig vor. Die (tatsächliche) Schwierigkeit besteht hier für den Vermieter darin, dass er beweisen muss, dass diese Bürgschaft wirksam, also freiwillig und unaufgefordert, war. Daher sollte eine solche Bürgschaft nicht auf einem Muster oder Briefbogen des Vermieters erfolgen. Der Vermieter sollte eine Notiz in der Mieterakte hinterlassen, wie es zu dieser Bürgschaft kam. Dann kann später der Ablauf auch noch nachvollzogen werden.

Im Geschäftsraummietverhältnis gibt es diese Einschränkung der Höhe nicht. Jede angemessene Höhe der Mietsicherheit kann vereinbart werden. Besonders im Geschäftsraummietverhältnis ist zu beachten, dass, wenn der Mietvertrag verlängert wird oder sich durch einen Nachtrag etwas Wesentliches ändert, eine neue Bürgschaft angefordert werden muss. Dies wird häufig von den Vertragsparteien vergessen und stellt eine Haftungsfalle dar. Die Bürgschaft gilt nämlich immer nur für den zugrundeliegenden Vertrag, nicht auch für Änderungen.

Für Bürgschaften im Wohn- oder Geschäftsraummietvertrag ist zu beachten, dass diese schriftlich erfolgen müssen – das bedeutet, auf einem Papier mit einem handschriftlichen Namenszug unter der Erklärung versehen, also unterschrieben.

Für die Bürgschaften, die der Vermieter verlangen darf, ist zu beachten, dass diese unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit oder auf das Recht der Hinterlegung erbracht werden sollte. Eine Bürgschaft mit Zahlung auf erstes Anfordern ist zulässig und zu empfehlen. Es kann verlangt werden, dass die Bürgschaft von einer europäischen Großbank geleistet wird.

Nicht zuletzt ist bei Mietern mit Bürgschaften zu beachten, dass hier eine Aufrechnung der Kaution gegen Forderungen gegen den Mieter nicht ohne weiteres möglich ist. Hier lauert ebenfalls eine Haftungsfalle. Der Bürge kann gegen Forderungen des Vermieters einwenden, dass diese Forderungen bereits verjährt sind. Eine Aufrechnung gegen diese verjährten Forderungen ist bei Bürgschaften nicht möglich. Problematisch wird dies vor allem, wenn der Vermieter Ansprüche gegen den Mieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder Beschädigungen in der Wohnung geltend machen will. Diese Ansprüche verjähren bereits nach sechs Monaten nach Rückgabe der Mieteinheit. Hier ist jedem Vermieter dringend zu empfehlen, auch die Ansprüche gegen den Mieter gerichtlich geltend zu machen, um damit den Eintritt der Verjährung zu hemmen.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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