Der Verlust eines Schlüssels kann teuer werden

Ein Mieter ist verpflichtet, nach Mietvertragsende die Mietsache herauszugeben. Dazu gehört die Herausgabe aller Schlüssel. In diesem Beitrag wird beleuchtet, ob und inwieweit dem Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter zustehen, wenn dieser einen oder mehrere Schlüssel verliert.

Es stellen sich Fragen wie:

Muss ein Mieter die hohen Kosten des Austauschs der Schließanlage erstatten, nur weil er einen Schlüssel verloren hat? Oder muss er nur den verlorenen Schlüssel bezahlen?
Erhält der Vermieter auch fiktiven Schadensersatz, wenn das Schloss bzw. die Schließanlage gar nicht ausgetauscht wurde?
Wann muss oder darf tatsächlich eine gesamte Schließanlage ausgetauscht werden?

In seinem Urteil vom 05.03.2014 hat der BGH ausgeführt, dass den Mieter eine Obhutspflicht für die Schlüssel des Mietobjekts trifft. Wenn er also einen Schlüssel verliert oder ihn nicht mehr findet, verletzt er diese Obhutspflicht. Hier besteht die gesetzliche Vermutung, dass der Mieter schuldhaft gehandelt hat. Dabei reicht es, wenn der Mieter den Schlüssel fahrlässig verliert – vorsätzliches Handeln ist nicht erforderlich. Der Mieter kann diese Vermutung entkräften, sich also entschuldigen. Dazu muss er aber vortragen, was passiert ist und warum sein Handeln nicht fahrlässig war. Wenn der Mieter das nicht kann, steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu.

Der Mieter muss daher den Schlüssel bezahlen, aber auch die Schließanlage?

Bis zur oben erwähnten Entscheidung des BGH vertraten viele Gerichte die Auffassung, dass ähnlich einer Sachbeschädigung auch der fiktive Schaden erstattungsfähig ist. Dem ist der BGH entgegengetreten und hat ausgeführt, dass sich der Anspruch auf Ersatz der tatsächlich entstandenen Kosten richtet. Eine Substanzverletzung der Schließanlage sei durch das Fehlen eines Schlüssels nicht eingetreten und die Sorge um die beeinträchtigte Sicherheit sei nicht kommerzialisierbar. Daher liege ein Vermögensschaden nur dann vor, wenn die Schließanlage auch tatsächlich ausgetauscht wurde.

Bevor der Vermieter aber auf Kosten des Mieters die Schließanlage austauscht, muss er allerdings prüfen, ob tatsächlich eine konkrete und andauernde Missbrauchsgefahr, also eine Beeinträchtigung der Sicherheit durch den verlorenen Schlüssel besteht. Wenn das nicht der Fall ist, ist der Austausch einer Schließanlage oder eines Schlosses nicht notwendig und ein Schadensersatzanspruch kommt nicht in Betracht.

In diesem Zusammenhang hat das Amtsgericht Waren am 12.10.2017 (Az. 106 C 1139/15) entschieden, dass ein Austausch der Schließanlage treuwidrig ist, wenn seit dem Verlust des Schlüssels mehrere (hier 16) Monate vergangen sind. Offensichtlich geht das Gericht davon aus, dass eine konkrete Missbrauchsgefahr nach 16 Monaten nicht (mehr) bestanden hat.

Der Vermieter kann daher dann Schadensersatzansprüche auf Austausch eines Schlosses oder einer Schließanlage geltend machen, wenn

• der Mieter beim Verlust des Schlüssels mindestens leicht fahrlässig gehandelt hat,
• der Schlüssel der Schließanlage zugeordnet werden kann und dadurch durch den Verlust des Schlüssels eine konkrete, fortbestehende Missbrauchsgefahr entstanden ist und
• die Schließanlage ausgetauscht wurde.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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