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Der Swimmingpool im Sondernutzungsrecht – WICHTIGE AKTUELLE ENTSCHEIDUNG DES BGH
Darf ein Wohnungseigentümer ohne Beschluss bauen?
12.07.2023Geplante und ungeplante bauliche Maßnahmen in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bieten großes Konfliktpotential. Das WEMoG sollte hier die Rechtsbeziehungen vereinfachen. Ein Urteil des BGH vom 17. März 2023 hat hierzu nochmal Grundsätzliches klargestellt. Ohne Beschluss dürfen keine baulichen Änderungen vorgenommen werden. Der BGH äußert sich außerdem zur Auslegung von alten Teilungserklärungen (hier von 1971) im Lichte des neuen WEG. Was war passiert:
Streit im Doppelhaus - Sachverhalt
Ein Doppelhaus bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder wie wir jetzt sagen eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die beiden Eigentümer haben jeweils Sondereigentum an einer Doppelhaushälfte verbunden mit einem Sondernutzungsrecht am jeweils angrenzenden Garten. Instandhaltungen und Reparaturen sollte jeweils der Sondereigentümer übernehmen. Einer der beiden wollte in seinem Garten einen Swimmingpool errichten und begann zu bauen.
Der andere fand das offenbar nicht lustig und erwirkte im Wege der einstweiligen Verfügung einen Baustopp. Er verlangte dann im Klagewege Unterlassung der Baumaßnahmen, weil es keinen Beschluss über die Baumaßnahmen gegeben habe. Der badefreudige Eigentümer meinte aber, das Verlangen sei treuwidrig, denn er hätte einen Anspruch auf diesen Gestattungsbeschluss und der andere habe auch schon ohne Beschluss gebaut. Ist dieser Gestattungsbeschluss reine Förmelei oder zwingend notwendig?
Weiterer Streit nach dem Urteil?
Wohl ja, denn der BGH meint, dass der bauwillige Eigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage einen Beschluss über die Baumaßnahmen herbeiführen muss. Der BGH hält einen Gestattungsbeschluss für notwendig.
Zuerst stellt der BGH fest, dass § 20 Abs. 1 WEG n.F. anwendbar ist. § 20 WEG ist seit Inkrafttreten anwendbar, weil es an einer Übergangsvorschrift fehlt und damit hier auch in diesem schon länger laufenden Prozess. Der Sachverhalt des Swimmingpooleinbaus ist noch nicht abgeschlossen und der Unterlassungsanspruch in die Zukunft gerichtet.
Was regelt § 20 Abs. 1 WEG?
Nach § 20 Abs. 1 WEG können Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Fehlt ein entsprechender Beschluss, darf die bauliche Veränderung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer nicht vorgenommen werden und stellt eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung dar, auf deren Unterlassung ein Anspruch besteht. Davon gibt es eine Ausnahme: Wenn die Wohnungseigentümer das Beschlusserfordernis abbedungen haben, bedarf es keines Beschlusses.
Der Einbau eines (wie hier) 15m² großen Pools stellt eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG dar.
Allein aus der Einräumung eines Sondernutzungsrechts für den Gartenteil, folgt noch nicht die Berechtigung für den Bau eines Pools. Dagegen wandte der bauende Eigentümer ein, 1971 wäre dies aber nach der damaligen Rechtslage zulässig gewesen. Dem folgt der BGH nicht. In der Gemeinschaftsordnung von 1971 wurde nur der damalige Gesetzestext wiederholt. Dem lässt sich – so der BGH – nicht entnehmen, dass diese Regelung auch für den Fall einer Gesetzesänderung gelten soll. „Vielmehr ist dies grundsätzlich – und so auch hier – als dynamische Verweisung auf die jeweils aktuellen gesetzlichen Regelungen zu verstehen; hierfür spricht auch der Gedanke des § 47 WEG…“.
Die Regelung zu den Instandhaltungen und Reparaturen führt zu nichts anderem. Der Neubau eines Pools ist eben keine Instandhaltung oder Reparatur.
Der Bauende meinte weiter, auch der andere bzw. sein Rechtsvorgänger habe immer wieder etwas ohne Beschluss gebaut. Damit sei das Beschlusserfordernis konkludent abbedungen. Auch dem folgt das Gericht nicht. Der gestörte Eigentümer hat mit seinen eventuellen früheren Rechtsverstößen nicht erklärt, dass er, der sie zukünftig und in Bezug auf jegliche bauliche Veränderung, auf einen Beschluss verzichten werde.
Auch ein Fall von § 20 Abs. 3 WEG liegt nicht vor. Nach § 20 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Es besteht also ein Anspruch auf einen die geplante bauliche Veränderung gestattenden Beschluss, wenn entweder kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird oder wenn alle beeinträchtigten einverstanden sind. Letztlich kommt es aber gar nicht darauf an, wie hoch das Maß der Beeinträchtigung des Doppelhausnachbarn ist, denn auch § 20 Abs. 3 WEG erfordert einen Beschluss. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden. Für den Bauwilligen hat dies einen großen Vorteil. Ist der Beschluss bestandskräftig, erlangt er Rechtssicherheit.
Ein bauwilliger Wohnungseigentümer muss also zunächst die Versammlung befassen und versuchen, einen Beschluss herbeizuführen. Auch ein Beschluss im Umlaufverfahren wäre denkbar. Wenn die Gestattung nicht beschlossen wird, kann und muss er durch ein Gericht den Beschluss ersetzen lassen (Beschlussersetzungsklage). Tut er dies nicht, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch, der seit dem 1.12.2020 durch die GdWE ausgeübt wird.
Dies ist auch keine bloße Förmelei. Die übrigen Wohnungseigentümer sollen nicht in die Rolle gedrängt werden, auf die Erhebung einer Klage durch die GdWE hinwirken zu müssen.
Das Gericht hat nicht entschieden, ob in völlig eindeutig gelagerten Fällen, in denen – anders als hier – ganz offensichtlich kein anderer Wohnungseigentümer ernsthaft beeinträchtigt ist, tatsächlich auch ein Beschluss erforderlich ist. Warum dies ausdrücklich offen gelassen wurde, ist schwierig zu beurteilen. Offensichtlich hatte der BGH hier Fälle im Auge, bei denen tragende Wände im Bereich des Sondereigentums angebohrt werden, um dort Bilder anzubringen. Hier bedarf es wohl keines Beschlusses (weil niemand beeinträchtigt ist).
Leitsatz:
Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird. Handelt er dem zuwider, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch, der durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt wird. Diesem Unterlassungsanspruch kann der bauwillige Wohnungseigentümer nicht unter Berufung auf Treu und Glauben entgegenhalten, dass ihm ein Gestattungsanspruch zusteht.
BGH, Urt. v. 17.3.2023 – V ZR 140/22
Verwirrt? Wer muss wann was beschließen? Welche Mehrheiten? Fragen über Fragen…
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Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pexels