Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümer­versammlung

1. Inhaber des Stimmrechts

Inhaber des Stimmrechts ist derjenige Wohnungseigentümer, der im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist, § 25 Abs. 2 WEG. Sind mehrere Personen gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, so können die eingetragenen Eigentümer ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Eine Aufsplittung des Stimmrechts ist unzulässig. Sofern keine Einigung zwischen den Eigentümern einer Einheit zu Stande kommt, so entfällt die Stimme.

Hier finden Sie passende Muster für die Eigentümerversammlung.

Auch der Käufer einer Eigentumswohnung, der bislang noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, ist selbst dann nicht stimmberechtigt, wenn sein Übereignungsanspruch bezüglich der erworbenen Wohnung durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist und Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergegangen sind. Denn der Verkäufer als eingetragener Wohnungseigentümer bleibt gemäß § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis zur Gemeinschaft bis hin zur Umschreibung des Eigentums verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen.

Etwas anderes gilt hingegen, sofern der Käufer das Wohnungseigentum vom teilenden Alleineigentümer erworben hat und eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt. Unter der Voraussetzung, dass zwischen dem teilenden Alleineigentümer und dem Erwerber ein wirksamer Kaufvertrag über die Wohnung vorliegt und zu Gunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde, besteht auch für den Erwerber, der noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, ein Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung.

Veräußert sodann ein noch nicht im Grundbuch eingetragenes Mitglied der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft unter Abtretung seines Anspruchs auf Übereignung und Besitzübertragung seine Einheit, verliert er seinen einmal erlangten Mitgliederstatus bis zur Grundbucheintragung seines Käufers nicht. Der Zweiterwerber tritt nicht in die Position des Veräußerers als werdender Wohnungseigentümer. Er erlangt den Mitgliederstatus erst mit seiner Grundbucheintragung und ist bis zur Grundbucheintragung nicht stimmberechtigt.

Neben dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer können dritte Personen stimmberechtigt sein. Stimmberechtigte Dritte sind:

• im Insolvenzverfahren: Der Insolvenzverwalter
• bei Zwangsverwaltung: Der Zwangsverwalter
• bei Anordnung der Nachlassverwaltung: Die Verwaltungsbefugnisse und damit das Stimmrecht gehen auf den Nachlassverwalter über
• der Testamentsvollstrecker

Kein Stimmrecht dagegen haben:

• Grundpfandgläubiger eines Wohnungseigentums
• Nießbraucher
• Mieter oder Pächter

2. Das Stimmenrechtsprinzip

Das Kopfprinzip

Grundsätzlich gilt das in § 25 Abs. 2 S. 1 WEG festgelegte so genannte „Kopfprinzip“. Hiernach steht jedem Eigentümer unabhängig von der Größe und vom Wert seines Miteigentumsanteils eine Stimme zu. Sind mehrere Personen gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, kann die Stimme nur einheitlich ausgeübt werden. Ein Eigentümer hat nach dem Kopfprinzip selbst dann nur eine Stimme, sofern er eingetragener Eigentümer mehrerer Einheiten ist. Auch dann, wenn eine Person Eigentümer von beispielsweise fünf Wohnungen ist, besitzt er nach dem Kopfprinzip nur eine Stimme.

Abweichend vom dem vom Gesetz vorgesehenen Kopfprinzip können in der Teilungserklärung andere Stimmrechtsprinzipien vereinbart werden. Ein Beschluss hierüber ist nicht ausreichend, da keine Beschlusskompetenz besteht.

Das Wertprinzip

Wurde in der Teilungserklärung das so genannte Wertprinzip vereinbart, dann richtet sich die Stimmkraft nach der Anzahl der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile. Dieses Stimmrechtsprinzip wird in Wohnungseigentümergemeinschaften am häufigsten vereinbart und soll dem Umstand Rechnung tragen, dass Nutzen und Lasten entsprechend der Anzahl/der Größe der Miteigentumsanteile verteilt werden. Denn demjenigen Eigentümer, der aufgrund der größeren Miteigentumsanteile auch höhere Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen hat, soll auch eine größere Stimmkraft eingeräumt werden.

Das Objektprinzip

Als weitere Variante besteht für die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit, das Stimmrecht nach der Anzahl der jeweiligen Einheiten zu bemessen. Das Stimmrecht richtet sich dann nach Anzahl der Einheiten, die im Eigentum eines Eigentümers stehen. Wurde das Objektprinzip gewählt, dann ist es nicht maßgeblich, ob es sich um Wohnungseigentum oder aber Teileigentum handelt. Der Eigentümer einer Garage besitzt dasselbe Stimmrecht wie der Eigentümer einer großen und luxuriös ausgestatteten Wohnung.ortant;}”]

3. Der Ausschluss des Stimmrechts

Gesetzlich geregelte Fälle des Stimmrechtsausschlusses

Unter Umständen kann ein Eigentümer mit der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen sein; § 25 Abs. 5 WEG. Ein solcher Ausschluss liegt vor, wenn die Beschlussfassung

• die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft,
• die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn beinhaltet,
• er gemäß § 18 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden ist.

Der in diesen Fällen bestimmte Ausschluss des Stimmrechts führt allerdings nicht dazu, dass der betreffende Eigentümer nicht an einer Eigentümerversammlung teilnehmen darf. Gleichfalls ist er berechtigt, gefasste Beschlüsse gerichtlich anzufechten.

Stimmrechtsausschluss aufgrund einer Majorisierung

Wurde die Ausübung des Stimmrechts nach dem Wertprinzip oder Objektprinzip vereinbart, führt dies häufig dazu, dass ein einzelner Eigentümer, der im Verhältnis zu den anderen Eigentümern viele Sondereigentumsrechte besitzt, allein über eine Stimmenmehrheit verfügt, da er als einziger Eigentümer mehr Stimmen als alle anderen Eigentümer hat. In solchen Fällen liegt eine so genannte Majorisierung vor. Der Ausgang der Beschlussfassung ist häufig allein von dem einzelnen Eigentümer abhängig. Dieser Umstand führt allerdings nicht zu einer Reduzierung des Stimmrechts, so dass auch solche Beschlüsse, bei denen ein einzelner Eigentümer über eine Stimmenmehrheit verfügt, grundsätzlich wirksam sind. Nur bei einer offensichtlichen Rechtsmissbräuchlichkeit kann es im Einzelfall dazu kommen, dass diese Stimme nicht gewertet wird.

Eine Rechtsmissbräuchlichkeit liegt nach der Rechtsprechung dann vor, wenn weitere Umstände vorliegen, die einen Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft darstellen.

4. Stimmrechtsvertretung

Die jeweiligen Wohnungseigentümer können sich grundsätzlich durch dritte Personen in einer Eigentümerversammlung vertreten lassen.

Eine bestimmte Form ist nach dem Gesetz nicht vorgeschrieben, so dass die Bevollmächtigung auch mündlich erfolgen kann. Allerdings muss § 174 BGB berücksichtigt werden, wonach andere Eigentümer oder der Verwalter in der Versammlung eine Vollmacht nach § 174 BGB zurückweisen können, sofern diese nicht im Original vorliegt.

Die Teilungserklärung kann eine abweichende Vereinbarung dahingehend enthalten, wonach nur bestimmte Personen zur Vertretung der jeweiligen Eigentümer berechtigt sind. Oftmals finden sich Regelungen in der Teilungserklärung, wonach die Vertretung auf andere Eigentümer, den Verwalter oder Ehegatten beschränkt wird. Solche Regelungen in der Teilungsvereinbarung sind zulässig und wirksam. Eine solche Beschränkung der Vertretungsbefugnis gilt in Fällen der gesetzlichen Vertretung allerdings nicht. So kann beispielsweise eine GmbH als Kapitalgesellschaft nur von dem/den vertretungsberechtigten Geschäftsführer/Geschäftsführern vertreten werden. Ein Minderjähriger als Eigentümer einer Wohnung kann nur durch seine erziehungsberechtigten Eltern vertreten werden.

Die erteilte Vollmacht kann auf einzelne Tagesordnungspunkte beschränkt werden. Dies hat zur Folge, dass der Bevollmächtigte das Stimmrecht nur zu den in der Vollmacht benannten Tagesordnungspunkten ausüben kann.

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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